Vinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo SliderVinaora Nivo Slider
оценка недвижимости
оценка бизнеса
оценка интеллектуальной собственности
оценка оборудования
оценка товаров в обороте
Оценка транспортных средств
оценка земли
Контакты

 

contact

                    
................................................. 
 
kraina

.................................................

Особенности оценки коммерческой недвижимости

al2logo

         Коммерческая недвижимость, т.н. нежилой фонд – это здания и помещения, используемые для коммерческой деятельности (ведения собственного бизнеса, получения дохода от аренды, и пр.).

Объекты коммерческой недвижимости могут быть разных типов: 

- торговые центры;

- объекты промышленности;

- офисные здания;

- гостиницы;

- магазины;          

- сельскохозяйственные здания и сооружения;

- склады и пр.

            Наши клиенты, как юридические так и физические лица, заказывают оценку коммерческой недвижимости для разных целей:

- в случае приобретения/продажи;

- для целей бухгалтерского и налогового учета;

- для получения займа/кредита либо переоценки как объектов залога;

- для предъявления в суде;

- для определения таможенных платежей и сборов;

- при разделе имущества учредителями;

- определение суммы страхового возмещения (для целей страхования);

- передача в уставный капитал создаваемого предприятия;

- принятие управленческих решений.

commm

            Нежилой фонд, это недвижимость, которая, как правило, генерирует доход ее владельцу. Поэтому, одним из основных подходов в методологии оценки данных объектов является доходный подход. Суть в том, что стоимость любого здания, либо помещения - это стоимость доходов, которые данный объект принесет в будущем периоде. Для определения величины потенциального валового дохода/чистого операционного дохода (ЧОД), специалисты нашей компании рассчитывают/либо прогнозируют рыночную арендную ставку, по которой данный объект может сдаваться в аренду.

 Окончательное определение рыночной стоимости объектов нежилого фонда с помощью доходного подхода происходит путём приведения ЧОД в текущую стоимость путем дисконтирования будущих денежных потоков по соответствующей ставке дисконтирования (средний уровень доходности вложений/инвестирования в похожие по рискованности активы).

 Попутно, в своих работах, специалисты нашей компании используют сравнительный (т.н. «аналоговый») подход. Данная методология основывается на принципе замещения, так как покупатель не заплатит за выставленную на продажу коммерческую недвижимость больше той суммы, за которую можно купить аналогичный /идентичный по характеристикам (местоположение, тип, состояние, площадь, и т.д.) объект. После сбора информации о ценах на объекты-аналоги, оценщики их корректируют с учетом характеристик, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки. Мультипликатором, как правило, выступает среднерыночная стоимость квадратного метра после всех корректировок.

 Гораздо реже в работах наши специалисты применяют затратный подход. Его суть в том, что инвестор не заплатит за объект на открытом рынке продаж большую сумму, чем на строительство идентичного во всех отношениях объекта. При этом учитывается фактор износа здания – объекта оценки по сравнению со сметой на строительство нового. Данная методология используется для уникальных объектов, в основном отдельно стоящих зданий/сооружений, а также для неразвитых рынков продаж подобной недвижимости в разных регионах Украины.