Заключение сделок купли-продажи в Украине – нововведения, о которых следует знать

Работая с недвижимостью, следует всегда держать руку на пульсе. Изменения в законодательстве, новшества в сфере строительства каждый год приносят новые сюрпризы. Если вы планируете продать или купить жилое/нежилое помещение, обратите внимание на ключевые изменения.

 

 

СТОП заниженным оценкам

 

Летом 2018 года была запущена Единая база отчетов. Данная система позволяет проводить мониторинг отчетов оценки согласно установленным в ней рыночным индикаторам. Это значит, что если оценщик оценил, например, трехкомнатную квартиру, ниже установленного индикатора, такая оценка принята не будет. Теперь занизить стоимость недвижимости с целью сэкономить на налогах не получится.

Если при проверке оценки отчету не был присвоен уникальный номер, то такой договор купли-продажи недвижимого имущества нотариус не удостоверит. Оценщик может в первые 10 дней запросить рецензирование своего отчета. Однако длительность проведения оценки сильно увеличится, и не факт, что отчет будет принят.

 

Новости первичного рынка

 

Начался процесс обновления устаревшей ГСН, а также строительной нормативной базы. Нововведения повлияют на качество и темпы строительства и, что немаловажно, на скорость оформления права собственности на новый объект.

Прошли изменения и при присвоении адресов новостройкам. В марте 2019 года Кабмин принял постановление, которое упрощает эту процедуру: адрес присваивается при предоставлении строительного паспорта. После ввода здания в эксплуатацию адрес присваивается автоматически.

 

Законная перепланировка

 

Перепланировать помещение – объекты класса СС2 и СС3 – можно теперь без согласования. Отметим, что несущие конструкции перепланировке не подлежат. Если план помещения в техпасторте отличается от реального плана помещения, но не противоречит новым нормам, сделку купли-продажи можно смело оформлять.

 

Планы на будущее:

 

  1. Запуск электронного реестра на строительство. Будет работать единый реестр проектной документации на строительство, госрегистрации прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.
  2. Создание Единой государственной электронной системы, направленной на улучшение взаимодействия между застройщиком и другими участниками рынка недвижимости. Для покупателя такая система будет дополнительным плюсом, так как здесь он сможет ознакомиться со всей информацией по объекту строительства.

 

Что осталось без изменений

 

Без изменений остались размеры налогов и сборов:

 

  1. 1% от стоимости на сбор в Пенсионный фонд (не нужно платить, если покупатель приобретает жилье впервые).
  2. 5% налог на доходы физлиц и 1,5% военного сбора (если за год проводится более одной сделки продажи, платит продавец).
  3. 1% госпошлина от оценочной стоимости объекта (как правило, делится поровну между покупателем и продавцом).

В случае продажи или дарения квартиры, а также при оформлении ипотеки, где залоговым имуществом выступает квартира, обязательно проводится ее оценка. Ее выполняют специалисты, имеющие сертификат субъекта оценочной деятельности, выданный в соответствии с законом.

 

 

При осуществлении оценки квартиры учитываются следующие показатели:

 

  • Город и месторасположение дома;
  • Год строительства дома и его общее состояние;
  • Этажность квартиры и ее расположение в доме;
  • Площадь и планировка квартиры.

Результатом работы оценщика является отчет, который обязательно регистрируется в Единой базе отчетов (кроме отчетов, где квартира выступает залогом). Сумма оценки квартиры не должна быть ниже суммы, установленной в базе, иначе такой отчет не будет принят.

 

Уплата налогов при отчуждении

 

Продажа квартиры обязательно облагается налогами. Занизить стоимость квартиры с целью уплаты меньшей суммы налогов не удастся, поскольку в Единой базе отчетов установлен минимальный индикатор, ниже которого оценщик не может оценить квартиру. Отчет с заниженной оценкой принят не будет, а значит сделку продажи осуществить не удастся.

 

Обязательными к уплате являются такие налоги:

 

  1. 1% от стоимости на сбор в Пенсионный фонд (не нужно платить, если покупатель приобретает жилье впервые).
  2. 5% налог на доходы физлиц и 1,5% военного сбора (если за год проводится более одной сделки продажи, платит продавец).
  3. 1% госпошлина от оценочной стоимости объекта (как правило, делится поровну между покупателем и продавцом).

Однако тут есть исключения. Налоги не платятся, если квартира была в собственности более 3-х лет и если это первая продажа продавца в течение календарного года.

 

Особенности оценки для ипотеки

 

Цена обычно устанавливается по обоюдному соглашению между ипотекодержателем и ипотекодателем. Однако, если согласия в цене не было достигнуто, тогда продажа оформляется по цене не ниже установленной независимой оценкой, о чем составляется соответствующий акт.

 

Особенности оценки при дарении

 

Если квартира дарится близким родственникам: родители – детям (и наоборот), родным братьям/сестрам, бабушки/дедушки – внукам, то налог считается по нулевой ставке (а не 5% оценочной стоимости предмета дарения). Также по нулевой ставке считается и квартира, полученная в подарок инвалидом 1 группы, ребенком-сиротой или инвалидом, а также несовершеннолетним, лишенного родительской опеки.

После того, как оценщик составил отчет, один экземпляр обязательно передается заказчику. Действительным считается тот отчет, который прошел регистрацию в Единой базе. Срок действия отчета – полгода.

Коммерческая недвижимость, т.н. нежилой фонд – это здания и помещения, используемые для коммерческой деятельности (ведения собственного бизнеса, получения дохода от аренды, и пр.).

Объекты коммерческой недвижимости могут быть разных типов:

– торговые центры;

– объекты промышленности;

– офисные здания;

– гостиницы;

– магазины;

– сельскохозяйственные здания и сооружения;

– склады и пр.

 

Наши клиенты, как юридические так и физические лица, заказывают оценку коммерческой недвижимости для разных целей:

– в случае приобретения/продажи;

– для целей бухгалтерского и налогового учета;

– для получения займа/кредита либо переоценки как объектов залога;

– для предъявления в суде;

– для определения таможенных платежей и сборов;

– при разделе имущества учредителями;

– определение суммы страхового возмещения (для целей страхования);

– передача в уставный капитал создаваемого предприятия;

– принятие управленческих решений.

 

 

 

Нежилой фонд, это недвижимость, которая, как правило, генерирует доход ее владельцу. Поэтому, одним из основных подходов в методологии оценки данных объектов является доходный подход.  Суть в том, что стоимость любого здания, либо помещения – это  стоимость  доходов, которые данный объект принесет в будущем периоде. Для определения величины потенциального валового дохода/чистого операционного дохода (ЧОД), специалисты нашей компании рассчитывают/либо прогнозируют рыночную арендную ставку, по которой данный объект может сдаваться в аренду.

Окончательное определение  рыночной стоимости объектов нежилого фонда с помощью доходного подхода происходит путём приведения ЧОД в текущую стоимость путем дисконтирования будущих денежных потоков по соответствующей ставке дисконтирования (средний уровень доходности вложений/инвестирования  в похожие по рискованности активы).

Попутно, в своих работах, специалисты нашей компании используют сравнительный (т.н. «аналоговый»)  подход. Данная методология основывается на принципе замещения, так как покупатель не заплатит за выставленную на продажу коммерческую недвижимость больше той суммы, за которую можно купить аналогичный /идентичный по характеристикам (местоположение, тип, состояние, площадь, и т.д.) объект. После сбора информации о ценах на объекты-аналоги, оценщики их корректируют с учетом характеристик, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки. Мультипликатором, как правило, выступает среднерыночная стоимость квадратного метра после всех корректировок.

Гораздо реже в работах наши специалисты применяют затратный подход. Его суть в том, что инвестор не заплатит за объект на открытом рынке продаж большую сумму, чем на строительство идентичного во всех отношениях объекта. При этом учитывается фактор износа здания – объекта оценки по сравнению со сметой на строительство нового. Данная методология используется для уникальных объектов, в основном отдельно стоящих зданий/сооружений, а также для неразвитых рынков продаж подобной недвижимости в разных регионах Украины.

 

 

 

Главной тенденцией на рынке первичной  жилой недвижимости Киева и области  в 2017 году была рекордная, по общему мнению экспертов компании «Альянс-Укрэксперт»,  активизация девелоперов и застройщиков. Это и количество анонсированных и запущенных новых проектов застройщиками, и показатели сданных в эксплуатацию и выставленных на продажу «метров жилья».

По нашим наблюдениям, только в столице, на протяжении 2017 года, появилось 37 новых объектов, в которых  предлагают первичное жильё всех категорий. Весь  Киев пестрел плакатами с рекламой того или иного жилого комплекса, при этом предлагались разнообразные акции, программы лояльности, рассрочки, скидки и даже подарки.

 

 

Вот уже фактически десять лет, со второй половины 2008 года, на рынке правит балом покупатель. Накопления потенциальных потребителей первичной недвижимости, с момента обретения Украиной независимости, с целью сохранения от постоянной волнообразной инфляции, формируются в долларах. В валюте так же сохранилось и ценообразование, особенно на вторичных рынках жилья Украины. «Вторичка», традиционно привязанная к СКВ, проседает в цене. Это объективный факт физического и морального износа этой категории жилого фонда. Старые дома, мрачные подъезды, неоднородность проживающих в этих домах жильцов, отсутствие горизонтальной разводки отопления (отсутствие возможности экономии),  и другие сходные факторы приводят к тому, что эта категория жилья с каждым годом теряет свою ценность и увеличивает разрыв с «первичкой» в абсолютном значении.

Рынок новостроек привязан к гривне и, в её эквиваленте, растёт. Но  долларовый ценник снижается на 2-8% процентов в год, по отношении к предыдущему начиная с 2014 года. И это даже с учетом валютной стоимости иностранных стройматериалов и комплектующих. Причем тенденция сохраняется по всем категориям жилья: эконом, комфорт и бизнес класс.

Высокая конкуренция между застройщиками в Киеве и области уже приводит к демпингу и может стать драйвером снижения  среднего уровня цен на первичную жилую недвижимость в 2018 году. Хотя, эксперты компании «Альянс-Укрэксперт», прогнозируют, что рынок «первички» не будет расти или падать, а стабильно двигаться в сторону снижения цены во всех сегментах на тех же на 2-8% процентов в год в 2018-19 годах, при отсутствии явных катаклизмов в экономике в этот период.

Изменить эту тенденцию могут только заметные позитивные экономические или политические события. В 2019–2020 г.г. НБУ ожидает замедление экономического роста до около 2,96% ВВП, что, само по себе подразумевает – специалисты Нацбанка бурного роста экономики не ожидают. А ситуация с платежным балансом Украины настолько неоднозначная, что в 2018 г. без траншей МВФ ситуация может стать критической. И если самые тяжелые нагрузки на бюджет приходятся на период 2019–2020 гг., до которого еще нужно дотянуть, не теряя контроля над ситуацией. Всего в 2018–2020 гг. государству придется отдать внешним кредиторам $15,90 млрд, что немногим уступает нынешним валютным резервам НБУ — $18,85 млрд.

На стоимость импортных автомобилей в Украине в 2018 году будет влиять много разносторонних факторов. Давайте рассмотрим главные из них, тем более, согласно мнению опрошенного ряда экспертов оценщиков автомобили средней стоимости станут дешевле на 2%-5% по сравнению с прошлым 2017 годом. Это, в первую очередь, связано с подписанным договором о Зоне свободной торговли между ЕС и Украиной.

 

 

Уже с первого января наступившего 2018 года вместо единой базовой ставки в 10%, импортёры будут платить заметно меньше. Данным соглашением предусмотрен переходный период для легковых автомобилей продолжительностью 7 лет.  Какие ставки действуют уже сейчас – мы видим из таблицы, где сегментированы таможенные пошлины в зависимости от типа топлива и рабочего объема.

 

Для автомобилей с бензиновым двигателем
п/пРабочий объем двигателяПошлина, % от таможенной стоимости
1не более 1000 см36,3
2более 1000 см3, но не более 1500 см37,3
3более 1500 см3, но не более 2200 см35,0
4более 2200 см3, но не более 3000 см35,0
5более 3000 см35,0
 

Для автомобилей с дизельным двигателем

п/пОбъем цилиндров двигателяПошлина, % от таможенной стоимости
1не более 1500 см37,3
2более 1500 см3, но не более 2500 см37,3
3более 2500 см36,3
 

Для автомобилей электрическим двигателем

п/пОбъем цилиндров двигателяПошлина, % от таможенной стоимости
1оснащенные исключительно электрическими двигателями (одним или несколькими)0

 

На первый взгляд, не такой уж и большой и достаточно привлекательный, в общемировой практике, процент. Но! Кроме пошлины, от таможенной стоимости, оплатить государству нужно ещё и акциз, величина которого варьируется в зависимости от различных технических характеристик автомобиля.

 

 

Законодательство Украины, в 2018 году предусматривает снижение ставки акциза на б/у автомобили (п. 15 подраздела 5 раздела ХХ Налогового кодекса Украины). Следует отметить, что ставки акцизного налога уменьшены до 31 декабря 2018 года. Как мы видим из таблицы ниже – разница довольно заметна.

 

Объем цилиндров двигателя см. куб.

 

Действующая ставка в 2017 году евро за 1 см. куб., в зависимости от года выпуска автомобиля

 

Сниженная ставка в 2018 году евро за 1 см. куб.

 

до 10001,09-1,440,102
до 15001,37-1,760,063
до 22001,64-2,440,267
до 30002,21-4,990,276
свыше 30003,33-4,992,209

 

 

Ещё одной затратой в процессе «растаможки» легкового автомобиля, является налог на добавленную стоимость НДС  – он составляет 20% от суммы таможенной пошлины и акцизного сбора.

С помощью калькулятора и нехитрых расчётов несложно самому рассчитать стоимость растаможки авто в Украине в 2018 году. Разница с 2017 годом достаточно заметна.

 

Достаточно серьёзным фактором влияющим на ценообразование на рынке легковых автомобилей являются так называемые авто на «еврономерах», ещё называемые в народе – «евробляхи». Это по сути – нерастаможенные автомобили на иностранной регистрации. С введением безвиза найти авто на немецком или литовском сайте, поехать за границу и привезти авто самому (не больше одного автомобиля в год) – рядовому украинцу стало несравненно легче. Преимущество этого способа в том, что будущий  владелец автомобиля может контролировать весь процесс, сводя все риски к нулю. Также на рынке много организаций и частных лиц, предлагающих, за сравнительно небольшую сумму, пригнать выбранное в интернете авто. Данная услуга достаточно популярна в Украине.

 

 

Появление десятков, сотен тысяч авто нерастаможенных легковых авто на «еврономерах» есть по сути ответом граждан на ряд пробелов в законодательном поле, существенными денежными затратами на растаможку», даже не смотря на их либерализацию в этом году. Но главным фактором, по мнению экспертов и клиентов нашей компании, является запрет на ввоз легковых автомобилей старше 2010 года выпуска, и тех что  не соответствуют экологическим нормам Евро-5. То есть, купить авто старше восьми лет и ввезти легально его в Украину на практике невозможно. А с учётом стоимости данных авто за границей и кризисного экономического состояния страны, читай – более чем скромных доходов большинства граждан Украины,  данный ценовой сегмент очень и очень востребован, следовательно процесс стал достаточно массовым и заметно влияющим на ценообразование.

 

Именно массовость «евроблях»,  выборы, которые «не за горами», по мнению авторов данного материала, фактически нивелируют силовой вариант решения вопроса со стороны государства. Всё это, а также заметное снижение, по сравнению с прошлым 2017 годом, ценника «растаможки», бесспорно приведут к тому, что в этом году автомобили низкого и среднего сегмента стоимости станут дешевле на 2%-5%, а в некоторых случаях на 7-10%.

«АЛЬЯНС-УКРЭКСПЕРТ» стремится к длительным и взаимовыгодным отношениям с партнерами. Приглашаем Вас к сотрудничеству!

Отзывы клиентов

Наши клиенты

Нужна консультация? Звони!

(097) 857-9000 (063) 857-9000

(050) 857-9000 (044) 568-05-85

или

закажи обратный звонок

ГЛАВНЫЙ ОФИС

03039, г. Киев, пр-т Лобановского, 119, оф. 531

(097) 857-9000
(063) 857-9000
(050) 857-9000
(044) 568-05-85

e-ocenka@ukr.net

Cпециалисты-оценщики нашей компании готовы проконсультировать Вас и ответить на все интересующие вопросы в удобное для Вас время с
08:00 - 22:00 (без выходных).