Продаж квартир по відступленню прав

До 25% квартир в новобудовах продаються за схемою відступлення, коли договір укладається не з забудовником, а з так званим першим власником. У ролі першого власника можуть виступати як фізособи, так і юридичні особи. За договором відступлення продається не сама квартира, а право на неї. Відступлення майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва – це класичний приклад такої схеми.

Особливості відступлення прав

За умовами договору відступлення новий покупець бере на себе всі зобов’язання від початкового кредитора. Тому тут важливо звернути увагу на такі моменти:

  1. репутація забудовника;
  2. чи платежі були сплачені кредитором, з яким укладається договір;
  3. чи є згода чоловіка / дружини, якщо кредитор – фізична особа і перебуває у шлюбі;
  4. перевірити акти взаєморозрахунків всіх учасників будівництва, якщо договір відступлення оформляється з юрособою.

Договір відступлення можна заключити до моменту підписання акту прийома-передачі між інвестором і забудовником. Після оформлення квартири у власність укладається договір купівлі-продажу.

Інформація, яка повинна бути в договорі відступлення:

  1. Опис об’єкта.
  2. Технічні характеристики квартири.
  3. Номер, секція, специфікація.
  4. Ціна.
  5. Порядок проведення виплати.
  6. Введення в експлуатацію.

Якщо перший покупець оплатив квартиру забудовнику, то новому покупцеві повинні видати відповідний документ.

Як нові закони можуть вплинути на відступлення прав

Схему відступлення прав часто використовують ті, хто хоче заробити на квадратних метрах. Щоб не сталося цінового демпінгу, забудовники обмежують певним відсотком або кількістю квартир інвестиційні площі, вимагають узгоджувати цінову політику при перепродажі.

На законодавчому рівні є ініціативи повної заборони продажів квадратних метрів на етапі будівництва, однак підтримки вони не знаходять. Сьогодні на ринку немає в достатній кількості вільних коштів, що дозволяють повністю профінансувати будівництво.

На сьогоднішній день є проект закону № 5091, який дозволить, на думку його авторів, зробити більш прозорими відносини на ринку будівництва, допоможе захистити права інвесторів і знизити ризики для покупця, захистивши від шахрайських схем з відступлення прав, підставними фірмами і т.п. В першу чергу, він зобов’язує створити відкриті реєстри забудовників. Також, якщо даний законопроект буде прийнятий, можна буде реєструвати право власності на об’єкт будівництва (тобто на квартиру в будинку, який будується).

У липні цього року був затверджений Порядок ведення Єдиної електронної системи в сфері будівництва (постанова Кабміну № 681). Згідно з ним з 01 серпня 2021 року технічні паспорти на об’єкти нерухомості повинні вноситися в цю систему.

У чому користь нововведення

При здійсненні будь-яких дій з нерухомістю (купівля/продаж, передача у спадок і т.д.). Нотаріуси або держреєстратори зможуть перевірити інформацію, зазначену в технічних паспортах, а також перевірити документи на зміни в складі об’єктів нерухомості.

Крім того, електронна система дає можливість підтвердити законність будівництва, яке ведеться як приватними особами, так і юридичними. Досить ввести адресу, за якою йде будівництво, або кадастровий номер ділянки, і подивитися, чи є дана інформація в системі. Якщо її немає – значить будівництво незаконне.

Техпаспорта на об’єкти нерухомості

Технічний паспорт є одним з обов’язкових документів на нерухомість. У ньому міститься вся важлива інформація: адреса, план та опис об’єктів, технічні характеристики, інформація про власника. Документ замовляється в БТІ або в інших організаціях, що мають дозвільні документи на такі роботи. Складається техпаспорт тільки на основі матеріалів техінвентарізаціі об’єкта нерухомості, яка, в свою чергу, проводиться на підставі затвердженої Інструкції.

Техінвентарізацію роблять на всі види нерухомого будівництва, як завершеного, так і незавершеного (квартири, котеджі, заміські будинки, кімнати в гуртожитках, будинки і споруди господарського та виробничого призначення, нежитлові приміщення, гаражі та паркінги, садові / дачні будинки і т.д.).

В Інструкції визначено основні вимоги до змісту техпаспорта і порядок його оформлення. Загальні для всіх техпаспортів:

1) Документ повинен бути прошнурований і пронумерований.

2) Повинні бути підписи керівника організації, що проводила інвентаризацію нерухомості, виконавця робіт і контролера.

Всі технічні паспорти, видані до 01.08.2021, підлягають внесенню до вищезазначеної електронної системи, що дозволить, на думку юристів, істотно знизити різні махінації. Громадяни повинні самостійно звернутися за місцем видачі їх техпаспорта з проханням про внесення інформації в електронну систему.

В кінці червня цього року запрацювала нова система оцінки нерухомості. Фонд держмайна поспішив оприлюднити перші результати використання програми: так, в день запуску (29.06.21) програмою скористалися більше 3000 громадян, а нотаріуси в кількості 1500 чоловік зробили перевірки звітів і довідок, зареєструвавши договору про купівлю-продаж нерухомості.

Чиновники, що презентували програму, заявили, що реформа оціночної діяльності – це про справедливість. Однак перші дні роботи програми показали, що далеко не всі об’єкти вона оцінює об’єктивно і справедливо, і держсистема, безумовно, вимагає ще серйозного доопрацювання.

Які недоліки є у програми

Експерти ринку нерухомості виділили кілька серйозних прогалин в роботі, через які все одно доводиться звертатися до незалежних оцінювачів.

1. Системою не враховуються індивідуальні характеристики квартир, наприклад, вторинне житло в занедбаному стані або ж житло з якісним сучасним ремонтом. В одному будинку можуть бути квартири, що відрізняються за ціною на 25%, а програма цю різницю не побачить.

2. В залежності від оцінки житла сплачуються і податки: 1% до Пенсійного фонду і держмито. А якщо нерухомість у власності менше 3-х років, то ставки зростають: держмито 5%, військовий збір 1,5% і Пенсійний фонд 1%. У зв’язку з цим простіше заплатити незалежного оцінювача і отримати реальну ринкову вартість, яка, до того ж, допоможе заощадити на податках.

3. Для об’єктів середньої та високою вартістю система працює погано, видаючи велику похибку, яка може в 1,5 рази перевищувати ринкову ціну квартири.

4. Транспортні, літальні та плаваючі засоби, система оцінити не може.

Плюси програми

Доступ до системи безкоштовний, необхідно лише мати інтернет і електронний цифровий підпис. Квартири типової забудови програма оцінює досить коректно і дозволяє істотно економити час і нерви продавцям і покупцям. Крім того, запуск автоматичної оцінки дозволив частково прибрати нечесних гравців ринку, задіяних в системі оцінки.

Однак держсистема все-таки вимагає серйозних доопрацювань. Сьогодні у неї більше мінусів, ніж плюсів. Досі оцінка експертами відображає точнішу ринкову вартість, але, нажаль, вона не завжди схвалена базою. Через 6 місяців програму планують оновити з урахуванням тих недоліків, які вона вже показала. Чи вдасться це чиновникам – час покаже.

Уряд країни готує законопроект про податкові зміни, за яким підвищать податок для тих, хто оформляє більше однієї угоди з нерухомості в рік.

Сьогодні, продаючи квартиру, ділянку або будинок, за умови володіння ними більше 3-х років, береться 1% від вартості в Пенсійний фонд і мита з боку покупця і продавця. Це якщо продається один об’єкт в рік. При продажу декількох об’єктів протягом року з кожної угоди сплачується додатково 5% податку на доходи фізосіб і військовий збір в розмірі 1,5%. Цим користуються забудовники-фізособи, для яких такі ставки досить вигідні. Якби нерухомість вони продавали через компанію, то з прибутку повинні були б заплатити 18%.

З одного боку – менші ставки дають можливість не завищувати ціни на квартири і будинки, з іншого боку – держава втрачає пристойні суми в казну.

Як будуть підвищуватися податки

Відомий скандал з колишнім мером Ірпеня, який 6 років тому задекларував у своїй власності 67 квартир, явно маючи на меті їх продати від імені фізособи, а не компанії-забудовника, показав недоліки в нашому законодавству.

Міністр фінансів Сергій Марченко, анонсуючи вищеназвані зміни в податкових ставках, сказав, що таким чином уряд хоче змусити платити податки дуже хитрих людей, щоб подібних ситуацій, як з колишнім мером Ірпеня, не виникало.

За новим законопроектом, продаючи один об’єкт нерухомості на рік, ставки залишаться без змін. Якщо планують продавати вдруге на рік, то з другої угоди необхідно буде заплатити 5% податку і 1,5% військового збору. Третій і наступні об’єкти нерухомості, які захоче продати продавець протягом року, будуть обкладатися податком у 18%, плюс 1,5% військового збору.

Ці зміни зроблять продаж нерухомості від імені фірм-забудовників більш вигідним, ніж від фізособи, оскільки у них об’єктом оподаткування буде не дохід, а прибуток, отриманий від продажу.

Простих громадян, які захочуть продати свою квартиру, дачу або ділянку, нововведення оминуть, навряд чи вони будуть проводити більше однієї угоди в рік. А ось на компанії забудовників це вплине, і вони не захочуть миритися зі зниженням свого прибутку. Скоріше за все забудовники підуть відомим шляхом: перекладуть на плечі покупців фінансові витрати, пов’язані з підвищенням податкових ставок.

За відмову доглядати за людьми похилого віку можуть позбавити спадщини! Дана норма прописана в проекті закону “Про внесення змін щодо майнових прав …” і викликала чимало суперечок і обговорень. На сьогоднішній день проект з безліччю правок вже внесли на розгляд до Верховної Ради. У чому його особливість – розберемо в статті.

У чому суть законопректу

Ситуації, коли літні батьки, які потребують догляду, залишаються без нагляду дітей або інших родичів – не рідкість. Часто їм допомагають соцпрацівники або ж вони направляються в будинок для людей похилого віку. Змінити цю ситуацію вирішили на законодавчому рівні.

Суть нововедення полягає в тому, що у дітей (та інших правонаступників), які переклали тягар догляду за літніми родичами на плечі держави, можуть вимагати відшкодування витрат, виставивши рахунок на грошову компенсацію, наприклад, від продажу майна померлого родича. У законопроект заклали і компенсацію за допомогу соцпрацівників, наприклад, коли вони приносять продукти або прибирають в приміщенні. При відмові родичів компенсувати витрати місцева влада може звернутися до суду і вимагати відшкодування витрат за 3 роки.

Зміни для опікунів

Вищевикладені норми стосуються і опікунів, які уклали договори довічного утримання одиноких пенсіонерів з правом успадкування їх майна. Якщо людині знадобиться допомога соцслужб, опікуни також повинні будуть оплачувати їхні послуги. Якщо ж вони не виконують свої домовленості по догляду, то рішенням суду можуть бути позбавлені права на майно. Крім того, в договорах зобов’язують прописувати суму, яку опікун повинен витрачати на догляд за літньою людиною, вона не повинна бути менше двох прожиткових мінімумів.

Підводні камені

За запевненням Мінсоцполітики, даний законопроект покликаний простимулювати недбайливих дітей, щоб вони не кидали немічних літніх батьків напризволяще. Однак, експерти бачать в ньому безліч способів корупції. По-перше, в законопроекті є таке поняття, як “якість утримання”, нижня планка якого – це 2 прожиткових мінімуми. Органи опіки можуть зловживати цією цифрою і навіть займатися прямим здирництвом. По-друге, спадкоємці можуть не мати достатньої фінансової можливості утримувати своїх батьків. Як бути в таких ситуаціях – незрозуміло. І по-третє: даний законопроект може призвести до того, що люди похилого віку стануть заручниками власних родичів, які будуть бажати їм якнайшвидшої смерті.

У парламенті зареєстрований законопроект «Про гарантування майнових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». У чому суть проекту закону і яку користь він принесе – розберемо в цій статті.

Будівельні піраміди – тема не нова в Україні. Наприклад, на кінець 2019 року в країні налічувалося понад 150 проблемних будівництв багатоповерхових будинків. Жертвами обману з боку забудовників стало більше 100 000 інвесторів, які так і не отримали свої бажані квартири!

Для того, щоб мінімізувати подібні оманні схеми, а також закріпити на законодавчому рівні гарантії отримання своїх квадратних метрів інвесторами, і був запропонований вищезгаданий законопроект.

У чому суть нового документа?

  1. Люди, які вирішили купити квартири в ще не зданих в експлуатацію об’єктах, будуть отримувати права на них, засвідчені у нотаріусів. Їм будуть продавати не обіцянки побудувати будинок, де буде їх квартира, а вже права на майбутню квартиру. Це, на думку авторів закону, припинить спроби повторних перепродажів квартир забудовниками.
  2. Забудовник не зможе продати частину квартир до повного введення будинку в експлуатацію. Вільні квартири будуть служити гарантією. Якщо забудовник не зможе закінчити будівництво, кошти, виручені від продажу гарантійних квартир, використовують на добудову будинку.
  3. Всю інформацію по будівництву житлових комплексів, а також статистику ринку нерухомості зроблять загальнодоступною. Забудовнику необхідно буде подавати повну інформацію про об’єкт будівництва: від інформації про власника землі, підрядника до технічних характеристик будинку. Завдяки цьому, згодом, забудовник не зможе допродувати підвальні приміщення, горища або ж ділити великі квартири на смарт.
  4. Новий закон буде поширюватися тільки на ті об’єкти, які почнуть будуватися після його вступу в силу.

На що ще варто звернути увагу в новому законі?

У документі юридично закріплюється такий термін, як «девелопер будівництва». Їм може бути як юридична, так і фізична особа, яка матиме право частково виконувати функції замовника, залучати гроші, будувати і передавати покупцям їх квартири.

Також в правове поле вводиться таке слово, як «апартаменти». Раніше, коли забудовник хотів заощадити на будівництві і скоротити необхідний для будівництва будинку пакет документів, він називав квартири апартаментами. В апартаментах не можна було прописатися, і тарифи за комуналку вважалися за промисловими цінами. Новий закон дозволить прописатися в апартаментах і комуналка буде вважатися як для житлових квартир.

Експерти відзначають, що новий законопроект включає і серйозні вимоги по енергоефективності та енергоаудиту будинків. З одного боку, це, звичайно, вплине на проектування і собівартість будівництва, проте, з іншого боку, такі будинки будуть більш надійними і комфортними для проживання.

Для чесних забудовників даний закон стане великим плюсом, оскільки вони зацікавлені в зниженні ризиків інвестування. Також він допоможе підвищити довіру до ринку в цілому, адже дозволить якщо не викорінити, то істотно скоротити шахрайства на ринку будівництва житлових комплексів.

Громадяни, які своєчасно не погасять борги перед банками або не захочуть домовлятися про реструктуризацію боргу, можуть втратити своє житло пiсля 21.04.2021. Саме тоді мораторій на стягнення майна громадян за валютними іпотечними кредитами припиняє свою дію.

Особливості процедури банкрутства фізособи

Восени 2019 року вступив у дію Кодекс України про процедури банкрутства. Він регулює взаємовідносини боржника та кредитора, пропонує механізми по реструктуризації боргів, а також описує процедуру банкрутства. Згідно з цим документом тільки сам боржник може ініціювати в судовому порядку розгляд справи про своє банкрутство.

Звертатися до суду можна, якщо:

1) борг перед кредиторами становить не менше 30 мін. зарплат (на 01.01.21 ця сума становить 180 тис. грн);

2) кредит не погашається протягом 2-х місяців в розмірі 50% місячних платежів;

3) приватним або державним виконавцем внесено постанову про відсутність майна у фізособи, яка може бути конфісковано за борги.

Також до суду можна звертатися і маючи інші обставини, які свідчать про неплатоспроможність боржника. Аналіз судової практики показує, що список таких обставин може бути нескінченним.

У справі про банкрутство основною фігурою є арбітражний керуючий. Саме з його згоди і відбувається відчуження майна. Послуги такого керуючого платні, відмовитися від них не можна, грошову винагороду йому платить боржник.

Після відкриття провадження перестають нараховуватися штрафні санкції і відсотки за простроченими зобов’язаннями; вводиться мораторій на задоволення вимог кредиторів; здійснення корпоративних прав боржника здійснюється з обмеженнями, встановленими Кодексом України про процедури банкрутства; термін виконання всіх грошових зобов’язань боржника вважається розпочатим.

Реструктуризація або банкрутство?

У Кодексі прописано, що боржник може реструктурувати свій борг або ж визнати себе банкрутом. Найбільш оптимальний варіант – це реструктуризація. Господарський суд затверджує план реструктуризації, де розписані помісячно суми, які належить виплачувати боржнику. Також в плані є вся інформація про існуючі доходи боржника і про доходи, які очікуються в майбутньому. Крім того, в плані можуть позначатися суми боргу, які кредитори готові пробачити за умови, якщо боржник буде вчасно погашати реструктуризований борг.

Банкрутом фізособа визнається в разі, якщо він не виконував план по реструктуризації боргів або ж план реструктуризації не був узгоджений протягом 120 днів з моменту відкриття провадження у справі про банкрутство.

Купівля громадянами України автомобіля в Європі в останні кілька років стала досить популярна. Однак, щоб в нашій країні у автовласника не виникло ніяких проблем з експлуатацією авто, слід знати правила ввезення машини в Україну.

Недостатньо просто пройти митний контроль, поставити авто на облік і їздити на ньому. Автовласник в обов’язковому порядку повинен пройти процедуру оцінки машини на митниці. Що це таке і які документи необхідні, розглянемо в цій статті. 

На що звертають увагу при оцінці?

Особливість оцінки імпортного авто на митниці полягає в тому, що аналізується не наш, український ринок, а європейський, зокрема тієї країни, де була куплена машина.

Фахівці вивчають бази даних з аналогічними автомобілями, також беруть до уваги і індивідуальні характеристики авто, такі як:

 1) дата виробництва;

 2) марка, клас, модель; 

3) комплектація; 

4) період експлуатації; 

5) ступінь зносу; 

6) країна і компанія виробництва авто. 

Якщо купується авто з пошкодженнями, то при оцінці також враховується і вартість необхідного ремонту. 

Які характеристики впливають на ринкову вартість машини: 

• рік випуску – чим він більший, тим більше знос авто; 

• комплектація – чим вона повніша, тим вище вартість; 

• пробіг – якщо він більше нормативного для цієї марки і моделі авто, машина буде коштувати дешевше; 

• фізичний стан – наявність пошкоджень істотно знижує ціну автомобіля. 

Навіщо необхідно проводити оцінку авто?

Без оцінки неможливо визначити суму податку, яку необхідно заплатити всім, хто ввозить авто. А щоб оцінка була проведена грамотно, без помилок, рекомендуємо звертатися до експертів. Наша компанія вже багато років працює в сфері оцінки майна і допомагає автолюбителям провести достовірну оцінку машини, враховуючи всі особливості ввезеного авто. 

Для проведення оцінки необхідно подати такі документи: 

1. Документ, що підтверджує особу автовласника (копія). 

2. Техпаспорт на машину (копія). 

3. Акт огляду з митниці.

Якщо авто було отримано у спадщину, крім вищевказаних документів, необхідно докласти ще копію документа, який підтверджує родинні зв’язки між спадкоємцем і померлим, а також копію свідоцтва про смерть та копію паспорта спадкоємця. Звертаючись до наших експертів за оцінкою авто, ви можете бути впевнені в тому, що ми виконаємо її швидко і якісно, ​​позбавивши вас від багатьох проблем.

У новому 2021 року власникам великих будинків і квартир необхідно буде додатково заплатити 25000 гривень. Так званий податок на розкіш заплатять всі, хто володіє квартирою від 300 кв.м або будинком площею від 500 кв.м. 

Дана норма прописана в Податковому кодексі (ст. 266.7.1 (ґ)), при чому загальний податок власники апартаментів великих площ також оплачують. 

Нагадаємо, що власники, які мають «зайву» квадратуру житлоплощі, один раз на рік платять податковий збір. 

В цьому році ставка на метр квадратний не перевищуватиме 1,5% від мінімальної з/плати. Розмір самої ставки визначається місцевою владою. Так, в столиці, Харкові та Одесі він становить 1% від мінімалки. У Львові фізособи – власники квартир – платять 0,5%, а власники приватних будинків – 1%. Сума сплачується за минулий рік, відповідно податкова ставка розраховується від мінімальної з/плати на 1 січня 2020 року – це становить 4723 грн (1,5% – 70,85 грн).

Так, якщо у вас житлоплоща в багатоповерховому будинку 80 кв.м, максимальна сума платежу (1,5%) становитиме 1417 грн за 20 «зайвих» квадратних метрів. Однак, якщо у вас квартира 300 кв.м, то крім загального збору в максимальному розмірі 17004 грн за додаткові 240 кв. метрів, ви заплатите ще й 25000 грн так званого податку на розкіш. 

Квитанції про оплату прийдуть 01.07.2021, протягом 2-х місяців необхідно сплатити всю суму, інакше органи контролю почнуть нараховувати пеню. За прострочення в 30 днів законом встановлений штраф у розмірі 10% від суми заборгованості. Якщо платіж прострочено більш ніж на місяць, штраф вже становить 20%. ФОП (фізична особа-підприємець) за борг можуть позбавити свідоцтва. 

Цей механізм нарахування податку активно критикують через те, що він рахує метри. Противники податку за метри вважають, що за будинки однаковою площею, але розташованих в різних місцевостях, наприклад, в престижному котеджному містечку і в глибокому селі, не можна нараховувати однакову суму податку, адже оціночна вартість таких будинків буде абсолютно різна. Глава профільного комітету Дмитро Гетьманцев вважає це несправедливим. Уже розроблений проект закону, який прив’язує ставку податку до економічної вартості нерухомості. Чи буде прийнятий новий закон чи ні, покаже новий 2021 рік.

Офіційний сайт українського парламенту опублікував новину про те, що з 1 січня так звані «майданчики Яценко» – посередники між оцінювачами і Фондом держмайна – будуть ліквідовані.

 

 

Що це означає на практиці? Сайт Верховної Ради акцентує увагу на тому, що тепер процедура оцінки нерухомості стане простіше. До того ж, це дає можливість експертам з оцінюванки і нотаріусам знизити плату за свої послуги, адже тепер їм не доведеться віддавати частину прибутку приватним структурам за передачу даних оцінки в реєстри Фонду Держмайна.

 

Замість цього з нового року сама процедура оцінювання нерухомості стане простіше. Більш того, вона буде автоматизована. ФДМ впроваджує власну розробку – онлайн-модуль автоматичного оцінювання. І кожен власник майна зможе використовувати його для отримання довідки про автоматичну оцінку із зазначенням ринкової вартості. Досить ввести параметри об’єкта оцінки і трохи почекати.

 

Чи означає це, що послуги оцінювачів тепер не потрібні? Звичайно, ні. Незважаючи на те, що довідки, видані модулем ФДМ, будуть вважатися легальним інструментом, і будуть мати силу при укладанні угод, необхідність в оцінці незалежними експертами не зникне. До них можна буде звертатися за кваліфікованою оцінкою, якщо власник або його контрагент не згодні з оціночною вартістю, встановленою модулем. А ймовірність такої незгоди буде висока, адже помилки автоматизації або людський фактор при введенні даних про об’єкт ніхто не відміняв.

 

Одночасно, всі оцінені об’єкти будуть зберігатися в єдиному реєстрі. Доступ до нього буде безкоштовним як для нотаріусів, так і для власників оціненої нерухомості.

 

Таке нововведення дозволить власникам нерухомості та нотаріусам заощадити на кожній угоді до 1000 грн (середня вартість подачі оціночних даних в реєстр ФДМ через електронний майданчик сьогодні становить від 680 до 1800 грн).

«АЛЬЯНС-УКРЕКСПЕРТ» прагне до тривалих і взаємовигідних відносин з партнерами. Запрошуємо Вас до співпраці!

Відгуки наших кліентів

Наші клієнти

Потрібна консультація? Телефонуй!

(097) 857-9000 (063) 857-9000

(050) 857-9000 (044) 568-05-85

або

замов зворотній дзвінок

ГОЛОВНИЙ ОФІС

03039, м. Київ, пр-т Лобановського, 119, оф. 531

(097) 857-9000
(063) 857-9000
(050) 857-9000
(044) 568-05-85

e-ocenka@ukr.net

Фахівці-оцінювачі нашої компанії готові проконсультувати Вас і відповісти на всі питання, що цікавлять у зручний для Вас час з
08:00 - 22:00 (без вихідних).