Нові правила: як тепер будуть оцінювати землю і нерухомість?

Фонд Держмайна України в кінці квітня опублікував інформацію про нововведення в процедурі оцінки землі та нерухомості. За словами Сергія Ігнатовського, заступника голови Фонду, раніше процедури операцій з нерухомістю та землею були розділені. Але такий стан не відповідає міжнародним нормам, і сьогодні Україна – практично єдина країна в світі, де для купівлі-продажу нерухомості та землі використовуються окремі процедури.

 

 

Щоб спростити для громадян цю процедуру, Фонд Держмайна розробляє новий законопроект, згідно з яким оцінка і продаж землі та нерухомості буде проводитися за уніфікованою схемою. Законопроект зараз знаходиться на стадії розробки, але він буде поданий на розгляд до Верховної Ради вже найближчим часом.

 

Цей закон стане наступним кроком у реформуванні ринку землі та нерухомості. Завдяки йому власники земельних ділянок та об’єктів нерухомості зможуть проводити операції зі своєю власністю за спрощеною схемою. Нагадаємо, що попереднім кроком в реформі було скасування так званих оціночних майданчиків, через які раніше було необхідно проводити оцінку об’єктів власності.

 

Сьогодні процедура оцінки доступна кожному. Українці як і раніше можуть замовити оцінку свого об’єкта в оціночних компаніях, які реєструють роботи для нотаріальних угод в сервісі внесення інформації Фонду Держмайна – Єдиний реєстр, який буде діяти до липня. «Альянс-Укрексперт» допоможе вам отримати об’єктивні дані оцінки вашого об’єкта нерухомості.

 

Що ж стосується нового запланованого закону, ми сподіваємося, що з його допомогою українські власники позбудуться необхідності проходити складну процедуру при продажу або купівлі землі і нерухомості.

Київська адміністрація продовжує перейменовувати вулиці, і нерідко через це життя власників нерухомості по перейменованим адресами ускладнюється. Багато просто не знають, як діяти в ситуації, якщо ви жили за однією адресою, а в підсумку тепер ваша нерухомість зареєстрована на неіснуючій вулиці.

 

 

Компанія «Альянс-Укрексперт» вирішила внести ясність в це питання. Отже, розбираємося, чи потрібно міняти документи на нерухомість при перейменуванні вулиць?

 

Як повідомили в КМДА, поки що обов’язкова заміна документів на майно по перейменованій адресі не закріплена в законодавстві. З іншого боку, згідно із законом, зміни відомостей про місцезнаходження юридичної особи повинні обов’язково реєструватися державою. А значить, якщо ваш офіс компанії знаходиться на вулиці, яка була перейменована, варто внести зміни до своїх реєстраційних документів.

 

Для фізичних осіб міняти в паспорті штамп про прописку необов’язково. Це можна зробити попутно, якщо вам потрібно, наприклад, поміняти паспорт у зв’язку зі зміною прізвища або при вклейці фото в 25 і 45 років.

 

Що стосується правовстановлюючих документів на майно, вони також не підлягають терміновій і обов’язковій заміні. Якщо ви не плануєте поки що проводити операції зі своїми квартирою або будинком, можете відкласти свій техпаспорт і документ купівлі-продажу (дарування або успадкування). Внести в них зміни ви зможете за своєю ініціативою, якщо вирішите проводити з об’єктом нерухомості будь-які нотаріальні дії. Також можна зробити простіше і замовити довідку про перейменування вулиці в Департаменті архітектури і містобудування. Її ви можете докласти до документів на майно.

 

Таким чином, обов’язковій заміні документів підлягають тільки реєстраційні документи юридичних осіб, оскільки такий порядок позначений в законі «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців». Якщо ж ви стурбовані тим, що ваша житлоплоща в документах знаходиться на нині неіснуючій вулиці, ви можете ініціювати заміну документів за своїм бажанням. Аналогічно необов’язково і змінювати дані про прописку в паспорті. Але якщо ви плануєте в найближчому майбутньому продавати, здавати в оренду або передавати в дар свою нерухомість, перереєстрація її по перейменованій адресібуде зовсім не зайвою.

Цього року ФДМУ підписав меморандум зі Світовим банком про реформи в сфері проведення оцінювання майна. У перспективі Фонд держмайна пропише повний законопроект, в якому будуть вказані нові вимоги, які відповідають міжнародним стандартам оцінки.

 

 

Вже зараз підготовка до реформ йде повним ходом: буквально місяць назад ФДМУ запустив онлайн-сервіс для внесення даних про майно до Єдиного реєстру. Планувалося, що таке нововведення дозволить нотаріусам, працівникам БТІ і оцінювачам швидко проводити процедуру оцінки, але на даний момент сервіс внесення інформації працює зі складнощами. Друге нововведення, яке торкнулося сфери операцій з нерухомістю – це ліквідація приватних онлайн-майданчиків, через які раніше необхідно було реєструвати звіти про оцінку нерухомості. Це дозволило знизити вартість самої операції з нерухомістю, адже раніше власники були зобов’язані оплачувати послуги онлайн-майданчиків за тарифами, встановленими власниками цих платформ.

 

Після підписання відповідного закону про ліквідацію корупційних схем у сфері оцінки президентом України, всі 4 онлайн-майданчики були скасовані, а їм на зміну прийшов сервіс внесення інформації до Єдиного реєстру, який буде діяти до липня. До цього часу ФДМУ повинен розробити електронний сервіс на основі нинішньої бази, до якого отримають доступ всі діючі в Україні нотаріальні та оціночні суб’єкти. Інформація з електронного сервісу також буде доступна всім українцям: для отримання ринкової вартості достатньо буде зареєструватися і подати заявку онлайн для прорахунку вартості об’єкта автоматично. Втім, якщо ви будете не згодні з оцінкою електронного сервісу, ви зможете отримати повноцінний звіт від експертів-оцінювачів за старим протоколом.

Податок на нерухомість: які зміни чекають нас у 2020 році

 

У Верховній Раді знову виникли розмови про введення податків на нерухомість за аналогією з оподаткуванням земельних ділянок.

 

Сьогодні податки на нерухомість розраховуються, виходячи з таких параметрів:

 

 

Такий підхід не виправдовує себе, оскільки податки на стандартну квартиру в «хрущовці» і на аналогічний за площею об’єкт в новобудові будуть однаковими, але ж стан нерухомості, її технічні характеристики і місце розташування не враховуються зовсім.

 

В цьому відношенні податок на землю більш диференційований: він враховує оціночнувартість ділянки, її призначення. Такий підхід дозволяє розрахувати суму податку більш об’єктивно і точно.

 

Відповідно, саме його планує взяти на озброєння державна влада. Поки проект оподаткування нерухомості перебуває на стадії розробки. Якщо його впровадження вважатимуть за необхідне, зміни в оподаткуванні вступлять в силу вже в першому кварталі 2021 року.

 

При цьому, суб’єктами оподаткування, як і раніше, залишаться всі фізичні і юридичні особи, що перебувають на території України, які є громадянами або нерезидентами.

 

Сьогодні ставку на податок встановлює місцева влада. Її розмір не перевищує 1,5%. А сам розрахунок податку на об’єкт нерухомості здійснюється за формулою: мінімальна заробітна плата х відсоткова ставка х квадратура об’єкта. Тобто, власникам житлоплощі з квадратурою 90 кв.м. потрібно буде сплатити податок у розмірі: 4723 грн (мін. зарплата) х 1.5% х 90 = 6376 грн.

При цьому, для об’єктів площею більше 300 кв.м. (квартира) або 500 кв.м. (приватний будинок) передбачена додаткова оплата податку в розмірі 25 000 грн.

5 грудня президент України підписав новий закон, щодо оцінки об’єктів нерухомості та зміни в схемі, яку давно вже визнали корупційною. Мова йде про реєстрацію даних про майно на спеціальних електронних майданчиках. Раніше за цю послугу необхідно було платити гроші (1500 грн в середньому), а сам процес отримання довідок і звітів затягувався на тривалий термін.

 

 

З 31 січня 2020 роки так звані «майданчики Яценко» скасовані.

 

Це означає, що:

 

– Тепер процес укладання угод з нерухомістю буде набагато швидше.

– Необхідність отримувати довідки тільки на електронному майданчику усунена.

– Кожен громадянин України зможе отримати довідку про автоматичну оцінку майна швидко і без зайвих витрат.

 

Розглянемо новий закон трохи докладніше. Самі депутати проголосили довгострокове завдання нового закону: він покликаний поліпшити інвестиційний клімат в Україні та спростити процедуру оцінки нерухомості.

 

На підставі цього закону відпала необхідність в посередниках – електронних майданчиках – через які раніше було потрібно реєструвати звіт про оцінку об’єкта нерухомості, та отримувати довідку про реєстрацію, без якої неможливо було провести угоду у нотаріуса.

 

Нова модель оцінки майна стала набагато простіше: тепер кожен власник об’єкта нерухомості отримує доступ до єдиної бази звітів про оцінку майна. За допомогою автоматичного модуля власник нерухомості може замовити швидку оцінку свого об’єкта онлайн і отримати довідку про ринкову вартість. Така довідка онлайн має повну юридичну силу і може використовуватися при укладанні угод.

 

Якщо ж власник нерухомості не згоден з результатами автоматичної оцінки, він має право звернутися до фахівців-оцінювачів і отримати звіт по оцінці свого майна в стандартному вигляді, як це було раніше.

 

Всі дані про оцінку об’єктів нерухомості вносяться в єдиний реєстр, доступ до якого одержать всі без винятку оцінювачі і нотаріуси. Також отримати довідки та звіти зможуть і власники: доступ до реєстру не потребує авторизації, а всі дані по об’єктах будуть перебувати у відкритому доступі. Виняток – персональні дані власників майна або замовників звіту, які будуть недоступні всім бажаючим.

 

У новому законі передбачено вступ його в силу на наступний день з моменту підписання, а окремі пункти 1 розділу вступили в силу з 1 січня 2020 року. За даними Фонду держмайна України, програмне забезпечення для нового реєстру даних почне працювати приблизно в середині 2020 року.

Офіційний сайт українського парламенту опублікував новину про те, що з 1 січня так звані «майданчики Яценко» – посередники між оцінювачами і Фондом держмайна – будуть ліквідовані.

 

 

Що це означає на практиці? Сайт Верховної Ради акцентує увагу на тому, що тепер процедура оцінки нерухомості стане простіше. До того ж, це дає можливість експертам з оцінюванки і нотаріусам знизити плату за свої послуги, адже тепер їм не доведеться віддавати частину прибутку приватним структурам за передачу даних оцінки в реєстри Фонду Держмайна.

 

Замість цього з нового року сама процедура оцінювання нерухомості стане простіше. Більш того, вона буде автоматизована. ФДМ впроваджує власну розробку – онлайн-модуль автоматичного оцінювання. І кожен власник майна зможе використовувати його для отримання довідки про автоматичну оцінку із зазначенням ринкової вартості. Досить ввести параметри об’єкта оцінки і трохи почекати.

 

Чи означає це, що послуги оцінювачів тепер не потрібні? Звичайно, ні. Незважаючи на те, що довідки, видані модулем ФДМ, будуть вважатися легальним інструментом, і будуть мати силу при укладанні угод, необхідність в оцінці незалежними експертами не зникне. До них можна буде звертатися за кваліфікованою оцінкою, якщо власник або його контрагент не згодні з оціночною вартістю, встановленою модулем. А ймовірність такої незгоди буде висока, адже помилки автоматизації або людський фактор при введенні даних про об’єкт ніхто не відміняв.

 

Одночасно, всі оцінені об’єкти будуть зберігатися в єдиному реєстрі. Доступ до нього буде безкоштовним як для нотаріусів, так і для власників оціненої нерухомості.

 

Таке нововведення дозволить власникам нерухомості та нотаріусам заощадити на кожній угоді до 1000 грн (середня вартість подачі оціночних даних в реєстр ФДМ через електронний майданчик сьогодні становить від 680 до 1800 грн).

Мабуть, кожен хоча б раз стикався із затопленням квартири: зірвані крани, неуважність, недбалість сусідів або аварії на водопроводі часом можуть призвести до катастрофічного збитку для житла. Але якщо затоплення сталося в багатоквартирному будинку, завжди можна визначити винуватця ситуації і оцінити нанесений його діями або бездіяльністю збиток, щоб потім стягнути його зі сторони винуватця.

Як діяти при затопленні квартири?

 

Даємо докладний алгоритм дій для такого випадку:

 

  1. Будь ласка, повідомте в свій ОСББ або керуючу компанію про несправність і аварію.
  2. Викличте сантехніка, щоб він усунув несправність.
  3. Створіть опис постраждалого майна.
  4. Якщо ваше житло застраховано – повідомте в страхову компанію про настання страхового випадку. Далі настає черга діяти її фахівцям. Вони самі оцінять майно і сформують вартість компенсації за страховкою.
  5. Якщо ж ви не передбачили такий варіант і не застрахували своє житло від пожежі / затоплення, впадати у відчай не варто. Викликайте незалежних експертів з оцінки, щоб отримати точний розрахунок завданої вам шкоди. Потім є два шляхи: можна домовитися з винуватою стороною полюбовно, або ж подати судовий позов на стягнення компенсації.

 

До речі, оцінка збитку при затопленні знадобиться не тільки в останньому випадку. Іноді страхові компанії хитрують і встановлюють мінімальні суми компенсації. Якщо ви не згодні з оцінкою вашої СК, завжди можна замовити експертизу у незалежного фахівця. Ми в «Альянс-Укрексперт» готові прийти на допомогу і оцінити вартість пошкодженого в ході затоплення майна. Наші послуги допоможуть вам отримати компенсацію на відновлення вашого житла після потопу. І, до речі, саме оцінка експертів з незалежної компанії найчастіше виступає вирішальним аргументом в судових позовах, адже далеко не всі винуватці потопу готові владнати проблему полюбовно, і деколи потрібно докласти чимало сил і часу для того, щоб отримати від них або страхової компанії компенсацію.

Пожежа – одна з найпоширеніших причин псування майна. Незважаючи на просунуті технології, загоряння може виникнути навіть у найсучаснішому будинку, йому схильне і рухоме майно. А вже на виробництві пожежа і зовсім не рідкість, незважаючи на всі дотримання техніки протипожежної безпеки.

 

При цьому, вогонь здатний звести нанівець всі ваші вкладення в майно. І в такому випадку буде потрібно вкласти гроші в його відновлення. А зробити це простіше за все за рахунок страхових виплат або стягнення з винуватця пожежі.

 

 

Отже, у нас є дві стратегії поведінки, якщо ваше майно згоріло або було пошкоджено вогнем:

 

У будь-якому випадку, вам знадобиться експертиза з оцінкою завданої шкоди, на підставі якої і формується сума страхових виплат або компенсацій постраждалій стороні.

 

Завдання оцінювача в обох випадках – кваліфіковано оцінити всі нанесені ушкодження і сформувати ту суму, яка гарантовано покриє ваші витрати на відновлення і ремонт пошкодженого майна. Тому варто відповідально ставитися до вибору компанії-оцінювача.

 

Якщо вам необхідно зробити таку експертизу, краще не зволікати: чим швидше ви звернетеся до оцінювача, тим точніше він зможе визначити завдані збитки. Ми в «Альянс-Укрексперт» надаємо наступні види оціночних послуг під час пожежі:

 

В останньому випадку кваліфікований оцінювач ще більш важливий, оскільки потрібно визначити не тільки збиток, нанесений вашому майну, а й потенційно недоотриманий прибуток, який ви втратили через пожежу. І наші експерти мають потрібну кваліфікацію для проведення такої оцінки.

 

Для виготовлення оцінки від вас потрібно мінімальний пакет документів:

 

З нами ви зможете отримати компенсацію за пошкодження вашого майна під час пожежі в повному обсязі. Не затягуйте зі зверненням до «Альянс-Укрексперт»: чим швидше буде проведена оцінка, тим точніше будуть її результати.

Якщо одним із власників вашої нерухомості є неповнолітній, або ж якщо він прописаний на її території, процес купівлі-продажу перетворюється на справжній квест. Таке вже чинне законодавство: воно прагне захистити права малолітніх і неповнолітніх громадян на володіння нерухомістю по максимуму.
 

Як за законом укласти договір купівлі-продажу квартири, що належить дитині
 

Отже, з чим доведеться зіткнутися, тим, хто хоче продати нерухомість, яка перебуває у власності неповнолітнього?
 

• Перше – це статус самого продавця. Право укладати угоди з нерухомістю, яка належить дитині, або в якій дитина прописана, мають тільки офіційні представники цієї дитини – батьки, зареєстровані опікуни або усиновителі.
• Всі подібні угоди проводяться виключно під наглядом державних органів опіки.
Відповідно, існують і обмеження на укладення угод з нерухомістю неповнолітніх. Зокрема, вам не дозволять продати квартиру, якщо:
• Ви або другий батько дитини позбавлені батьківських прав.
• Вашу дитина відібрали у вас органи соціального захисту.
• Якщо ви подали недостовірні відомості про себе в органи опіки.
• Якщо ви не подали до органів опіки угоду на проведення операції з квартирою дитини.
• Якщо по квартирі проходять судові розгляди.
• Якщо органи опіки вирішать, що продаж квартири загрожує майновим правам, безпеці і соціальному статусу дитини.
 

І все це вам необхідно спростувати за допомогою правильно поданих документів.
 

Які документи подаються до органів опіки перед продажем квартири?
 
1. Заява від кожного з батьків дитини.
2. Паспорти всіх власників нерухомості.
3. ІПН всіх власників квартири.
4. ІПН дитини, що має частку в майні або одноосібно володіє квартирою.
5. Свідоцтво про народження (для дітей віком до 14 років) або паспорт (для дітей старше 14).
6. Довідку про склад сім’ї (спірний документ, який зараз скасували, але забажати можуть).
7. Техпаспорт на квартиру і витяг з Держреєстру.
8. При певних обставинах – свідоцтво про смерть власників житла, свідоцтво про розлучення або інші документи.
 
Дозвіл, виданий на підставі цих документів, обов’язково потрібно завірити у нотаріуса. Його також передають реєстратору нотаріальної контори разом з іншими документами при укладенні угоди купівлі-продажу. Після надання всіх документів в органи опіки для здійснення угоди необхідно оцінити нерухомість. Органи опіки передають пакет документів оцінювачу (в ньому містяться як правовстановлюючі документи власника, так і технічний паспорт на квартиру, а також копія документів замовника). І тільки після здійснення оцінки органи опіки надають офіційний висновок з прикріпленим актом оцінки.

На самому початку свого президентського терміну В. Зеленський скасував відразу 61 указ, виданий урядом в період з 1991 по 2003 роки. «Під роздачу» потрапив і укладений в 1993 році наказ про введення держмита на нотаріальні послуги. Як це позначиться на представниках українського бізнесу і самих нотаріальних конторах? Розбираємося разом з «Альянс-Укрексперт»!

 

 

Як регулювалася робота нотаріусів до 2019 року?

 

Відповідно до вже згаданого вище акта, в Україні мали право завіряти угоди і документи нотаріуси, як державних установ, так і ті, що ведуть приватну практику. Відповідно, документи і угоди набували юридичної чинності незалежно від того, хто їх завірив: нотаріус з державної нотаріальної контори або приватної.

 

Зате розмір оплати за нотаріальні послуги в обох випадках відрізнявся радикально:

 

 

При цьому ставки мита, а також перелік осіб, звільнених від її сплати, були досить розмитими. Вони регулювалися Декретом КабМіну від 1993 року. Суть мита зводиться до того, що вона виступає оплатою за надання документів, що мають юридичну силу.
 
Не варто плутати її з податками: мито вираховується, наприклад, від вартості угоди. І якщо ви хочете отримати завірений документ купівлі-продажу, вам потрібно сплатити не менше 1% мита від реальної суми угоди. Податки ж обчислюються не від фактичної ціни, а від оціночної вартості майна.

 

Сучасний порядок оплати держмита

 

Оскільки провести повністю продуманий закон і узгодити всі процедури наш уряд ніколи не вмів, чи варто дивуватися, що нововведення від ОП також поки недопрацьовано. Але розглянемо докладніше.
 
Спочатку президент прийняв Наказ, який знімає обмеження на розмір мита, сплачуваного приватним нотаріусам. З одного боку – добре, адже на хвилі конкуренції нотаріуси можуть знизити свої ставки по держмиту на продаж. Але от невдача: інструкція з проведення оплати держмита від 2012 року залишилась в силі – її ніхто не відміняв. А по цій інструкції чітко прописано, що держмито в приватних конторах не може бути нижче, ніж в державних.
 
Поки що в зв’язку з цим Офіс Президента прийняв ще один наказ і скасував обов’язковий розмір мита при продажу – тепер він не буде складати обов’язковий 1%. Але і випустив наказ, за ​​яким розмір мита регулюють самі приватні нотаріуси – а який їм сенс ставити розмір держмита менш все того ж пріснопам’ятного 1%, якщо їх конкуренти стягують таку ж плату? Правильно, ніякої!
 
Так що, зі скасуванням обов’язкового тарифу держмита на покупку ситуація не вирішилася кардинально. Але тепер ринок нотаріальних послуг отримав чіткий і гнучкий регульований інструмент, який дозволить знизити відсоток використання «тіньових» схем на ринку.

«АЛЬЯНС-УКРЕКСПЕРТ» прагне до тривалих і взаємовигідних відносин з партнерами. Запрошуємо Вас до співпраці!

Відгуки наших кліентів

Наші клієнти

Потрібна консультація? Телефонуй!

(097) 857-9000 (063) 857-9000

(050) 857-9000 (044) 568-05-85

або

замов зворотній дзвінок

ГОЛОВНИЙ ОФІС

03039, м. Київ, пр-т Лобановського, 119, оф. 531

(097) 857-9000
(063) 857-9000
(050) 857-9000
(044) 568-05-85

e-ocenka@ukr.net

Фахівці-оцінювачі нашої компанії готові проконсультувати Вас і відповісти на всі питання, що цікавлять у зручний для Вас час з
08:00 - 22:00 (без вихідних).