Особливості оцінки комерційної нерухомості

 

Комерційна нерухомість, т.зв. нежитловий фонд – це будівлі та приміщення, які використовуються для комерційної діяльності (ведення власного бізнесу, отримання доходу від оренди, тощо.).

Об’єкти комерційної нерухомості можуть бути різних типів:

– торгові центри;

– об’єкти промисловості;

– офісні будівлі;

– готелі;

– магазини;

– сільськогосподарські будівлі та споруди;

– склади тощо.

Наші клієнти, як юридичні так і фізичні особи, замовляють оцінку комерційної нерухомості для різних цілей:

– в разі придбання / продажу;

– для цілей бухгалтерського і податкового обліку;

– для отримання позики / кредиту або переоцінки як об’єктів застави;

– для пред’явлення в суді;

– для визначення митних платежів і зборів;

– під час розподілу майна засновниками;

– визначення суми страхового відшкодування (для цілей страхування);

– передача в статутний капітал створюваного підприємства;

– прийняття управлінських рішень.

 

 

 
Нежитловий фонд, це нерухомість, яка, як правило, генерує дохід її власнику. Тому, одним з основних підходів у методології оцінки даних об’єктів є дохідний підхід. Суть в тому, що вартість будь-якої будівлі, або приміщення – це вартість доходів, які даний об’єкт принесе в майбутньому періоді. Для визначення величини потенційного валового доходу / чистого операційного доходу (ЧОД), фахівці нашої компанії розраховують або прогнозують ринкову орендну ставку, по якій даний об’єкт може здаватися в оренду.

Остаточне визначення ринкової вартості об’єктів нежитлового фонду за допомогою дохідного підходу відбувається шляхом приведення ЧОД в поточну вартість шляхом дисконтування майбутніх грошових потоків за відповідною ставці дисконтування (середній рівень прибутковості вкладень / інвестування в схожі за ризикованістю активи).

Попутно, в своїх роботах, фахівці нашої компанії використовують порівняльний (т.зв. «аналоговий») підхід. Дана методологія ґрунтується на принципі заміщення, так як покупець не заплатить за виставлену на продаж комерційну нерухомість більше тієї суми, за яку можна купити аналогічний / ідентичний за характеристиками (місце розташування, тип, стан, площа, і т.д.) об’єкт. Після збору інформації про ціни на об’єкти-аналоги, оцінювачі їх коректують з урахуванням характеристик, за якими ці об’єкти відрізняються від об’єкта оцінки. Мультиплікатором, як правило, виступає середня ринкова вартість квадратного метра після всіх коригувань.

Набагато рідше в роботах наші фахівці застосовують витратний підхід. Його суть в тому, що інвестор не заплатить за об’єкт на відкритому ринку продажів більшу суму, ніж на будівництво ідентичного з усіх боків об’єкта. При цьому враховується фактор зносу будівлі – об’єкта оцінки в порівнянні з кошторисом на будівництво нового. Дана методологія використовується для унікальних об’єктів, в основному окремо розташованих будівель / споруд, а також для нерозвинених ринків продажів подібної нерухомості в різних регіонах України.

 

«АЛЬЯНС-УКРЕКСПЕРТ» прагне до тривалих і взаємовигідних відносин з партнерами. Запрошуємо Вас до співпраці!

Відгуки наших кліентів

Наші клієнти

Потрібна консультація? Телефонуй!

(097) 857-9000 (063) 857-9000

(050) 857-9000 (044) 568-05-85

або

замов зворотній дзвінок

ГОЛОВНИЙ ОФІС

03039, м. Київ, пр-т Лобановського, 119, оф. 531

(097) 857-9000
(063) 857-9000
(050) 857-9000
(044) 568-05-85

e-ocenka@ukr.net

Фахівці-оцінювачі нашої компанії готові проконсультувати Вас і відповісти на всі питання, що цікавлять у зручний для Вас час з
08:00 - 22:00 (без вихідних).