Продажа квартир по схеме переуступки

До 25 % квартир в новостройках продаются по схеме переуступки, когда договор заключается не с застройщиком, а с так называемым первым владельцем. В роли первого владельца могут выступать как физлица, так и юрлица. По договору переуступки продается не сама квартира, а право на нее. Переуступка имущественных прав на объект незавершенного строительства – это классический пример такой схемы.

Особенности переуступки

По условиям договора переуступки новый покупатель берет на себя все обязательства от начального кредитора. Поэтому тут важно обратить внимание на такие моменты:

1. репутация застройщика;
2. все ли платежи были оплачены кредитором, с которым заключается договор;
3. есть ли согласие мужа/жены, если кредитор – физическое лицо и состоит в браке;
4. проверить акты взаиморасчетов всех участников строительства, если договор переуступки оформляется с юрлицом. 

Договор переуступки можно заключить до момента подписания акта передачи между инвестором и застройщиком. После оформления квартиры в собственность заключается договор купли-продажи.  

Информация, которая должна быть в договоре переуступки:

1. Описание объекта.
2. Технические характеристики квартиры.
3. Номер, секция, спецификация.
4. Цена.
5. Порядок проведения выплаты.
6. Введение в эксплуатацию.

Если первый покупатель оплатил квартиру застройщику, то новому покупателю должны выдать соответствующий документ.

Как новые законы могут повлиять на переуступку

Схему переуступки часто используют те, кто хочет заработать на квадратных метрах. Чтобы не случилось ценового демпинга, застройщики ограничивают определенным процентом или количеством квартир инвестиционные площади, требуют согласовывать ценовую политику при перепродажах.  

На законодательном уровне есть инициативы полного запрета продаж квадратных метров на этапе строительства, однако поддержки они не находят. Сегодня на рынке нет в достаточном количестве свободных средств, позволяющих полностью профинансировать строительство.

На сегодняшний день есть проект закона № 5091, который позволит, по мнению его авторов, сделать более прозрачными отношения на рынке строительства, поможет защитить права инвесторов и снизить риски для покупателя, защитив от мошеннических схем с переуступками, подставными фирмами и т. п. В первую очередь, он обязует создать открытые реестры застройщиков. Также, если данный законопроект будет принят, можно будет регистрировать право собственности на объект строительства (т. е. на квартиру в доме, который строится).