(097) 857-9000 (063) 857-9000 (050) 857-9000 (044) 568-05-85 Этот год внес свои коррективы на рынке недвижимости. За первое полугодие спрос на аренду коммерческой площади сократился почти на 50 %. Виной всему стал коронокризис: кто-то съезжал с арендованной площади из-за невозможности вести бизнес, другие – не спешили занимать освободившиеся помещения. Неопределенность ситуации сохраняется до сих пор, однако первое полугодие уже показало, какие помещения будут пользоваться лучшим спросом.
Корректировка стоимости и свободных мест
Спрос уменьшился, а значит и цены на аренду помещений поползли вниз. В среднем арендные ставки упали на 20 %. Для разного класса недвижимости процент отличается. К примеру, на коммерческие площади класса А снижение стоимости зафиксировано около 10 %, для класса В – в районе всего 1 %, для класса С – около 3 %. На сегодня вакантность офисных площадей составляет около 14 %, что соответствует общемировым тенденциям.
Немного другие цифры приводят столичные эксперты. Так, по Киеву вакантность составляет около 17,6 %, где больший процент наблюдается в классе В – почти 20 %. По другим областным городам цифра существенно меньше. К примеру, в Харькове эксперты говорят о вакантности не более чем в 5 %.
Независимо от процента вакантных площадей в каждом населенном пункте, ясно одно: свободные площади есть, а значит у потенциальных арендаторов будет выбор. Этой осенью компании, которые раннее могли позволить себе скромные офисные помещения, смогут выбрать более просторные или же переместиться ближе к центру, при этом цена на такую недвижимость будет меньше, чем она была до коронокризиса.
Выбор офиса: на что обращать внимание
Новые условия требуют новых подходов. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время пользоваться спросом будут помещения с бесконтактным доступом, имеющие хорошую вентиляцию. Также немаловажным фактором станет и возможность придерживаться социальной дистанции, а это значит, что маленькие тесные комнатушки уйдут в прошлое.
Наиболее перспективной коммерческой недвижимостью сейчас считают коворкинги. Они не требуют затрат на ремонт и меблировку. Такой тип офиса выбирают те, чьим рабочим инструментом является ноутбук и смартфон, в частности IT-компании. К слову, именно у IT-компаний наибольший спрос на офисы, и эксперты считают, что этот спрос сохраниться несмотря на кризис.
Компании-застройщики, которые до кризиса начали строительство коммерческой недвижимости, сейчас активно вносят корректировки по планировке, вентиляции, обустраивают дезинфекционные кабинки.
Этой осенью выиграют те, кто сможет быстро подстроиться под новые условия, адаптироваться под существующие ограничения и предложит максимально безопасные, комфортные офисы.
На сегодняшний день не существует четкого алгоритма просчета суммы компенсации при нанесении морального ущерба. Поэтому в судебной практике встречаются случаи, когда за схожий моральный урон судьи определяют разную компенсацию. Урегулировать данную ситуацию обещают авторы законопроекта № 3929 «Про компенсацию потерь неимущественного характера (морального ущерба)», который в конце июля 2020 года был зарегистрирован в Верховной Раде.
Авторы законопроекта считают, что только специально обученные независимые эксперты смогут просчитать точную сумму моральной компенсации. Поэтому предлагают ввести новую профессию – специалист (эксперт) по определению размера морального ущерба. Таким экспертом может стать человек с высшим образованием, который не менее 2-х лет проработал на должности экономиста, юриста, психолога, социолога или был судовым экспертом, аттестованным согласно законодательству. Для того, чтобы стать таким экспертом, необходимо пройти специальное обучение, сдать экзамен и получить квалификационное свидетельство.
Обязательно должна быть создана Ассоциация специалистов (экспертов) по определению размеров материального ущерба, так как только она имеет право вносить информацию про экспертов в Реестр специалистов (экспертов) по определению размеров материального ущерба. Кто будет создавать данный новый Реестр – в законе не указывается.
Что это означает для людей? Если вы решите обратиться в суд о возмещении морального урона, кроме адвоката, вам необходимо нанять и нового эксперта, так как без него получить компенсацию будет невозможно. Какова будет стоимость услуг таких экспертов – в законопроекте не указывается.
В целом данный законопроект посвящен больше организации работы экспертов по определению размера морального вреда. Описание их деятельности очень похоже на описание работы риелторов по недвижимости из нашумевшего законопроекта № 3618: также необходимо пройти обучение, получить свидетельство, также будет создаваться очередной Реестр, новая Ассоциация и также без новых экспертов невозможно будет получить компенсацию морального вреда.
Методику определения морального ущерба авторы законопроекта предлагаю утвердить в течение 3-х месяцев после вступления в силу этого закона. Разработать ее должны в Министерстве юстиции Украины.
На основании данного законопроекта сложно сказать, будет ли легче и справедливее определяться моральный ущерб и повысятся ли шансы в целом получить денежную компенсацию за ущерб неимущественного характера. Но то, что услуги экспертов будут оказываться на платной основе, в документе прописано. Остается только надеяться, что размер суммы за работу новоявленных экспертов не станет причиной физической боли и душевных страданий истцов.
Законопроект № 3618 от 09.06.2020 «Про риелторскую деятельность в Украине» успел уже наделать много шума. Его называют антирыночным, антипредпринимательским, одиозным и таким, который существенно ограничивает права граждан распоряжаться своей собственностью, хотя сами авторы считают, что данный закон сможет вывести рынок риелторских услуг из тени.
Основные моменты документа
Подводные камни законопроекта
Нотариальной Палатой Украины была проведена правовая экспертиза законопроекта № 3618. Выводы, которые были сделаны, не утешительны. В частности, в экспертизе указывается, что данный законопроект существенно ограничивает права собственников самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Кроме того, он закрепляет монополию риелторских услуг на рынке недвижимости, поскольку другие альтернативы осуществления сделок не предлагаются.
Авторы экспертизы обращают внимание и на тот факт, что в связи с принятием этого законопроекта могут возникнуть проблемы рынке с/х земли, поскольку в понятие «недвижимое имущество» входят и земельные участки. Соответственно, без брокера ни один участок невозможно будет продать, обменять, сдать в аренду.
Кроме того, в законопроекте нет описания даже минимального контроля государства за сферой риелторских услуг. Не определены ответственные государственные органы, которые могли бы осуществлять госрегулирование, не выписаны их полномочия.
В целом, законопроект № 3618 от 09.06.2020 «Про риелторскую деятельность в Украине» вызывает больше вопросов, ответы на которые авторы законопроекта не дают. Кому принесет пользу принятие этого документа: государству, гражданам, риелторам, третьим лицам? Вопрос остается открытым.
Что влияет на выбор квартир и как он может измениться после окончания карантина – особенности спроса на квартиры в новостройках и их стоимость.
В период карантина застройщики и девелоперы не повышали стоимость на квартиры. Были случаи увеличения ценовой политики, что длилось не долго. После всё вернулось в первоначальное положение.
В обычное время период скидок формируется на новогодние праздники. Но в этом году на рынке прослеживалась тенденция сохранения цен, без повышения или снижения в период сезона скидок. Это длится вплоть до сегодняшнего дня.
Более интересная ситуация сформировалась на вторичном рынке. Люди восприняли готовые квартиры более безопасным вариантом для покупки в период карантина. Многие остались в надежде на снижение цен. Но вместе с этим уменьшилось количество предложений о покупке квартир вторичного рынка. Такая “задержка” – это возможность сохранить недвижимость для более выгодной продажи в после карантинный период.
Соглашения о покупке-продаже в новостройках уменьшились в несколько раз, но активный поиск жилья остался тенденцией для населения. Специалисты отдела продаж утверждают, что подобное явление представляет собой “отложенный спрос” – выбирают квартиру с перспективой купить в ближайшем будущем.
С этим также соглашаются девелоперы. Очевидно, что сохраняется тенденция на увеличение трафика сайта, активности в социальных сетях. В офис часто звонят с целью узнать о продаже квартир на вторичных рынках и в новостройках.
Многие клиенты уже не ожидают падения цен – это сигнал о стабилизации рынка, в том числе эмоционально. Это связано с тем, что компании продолжали свою работу. Отделы продаж информировали всех клиентов в онлайн-режиме, а строительные площадки продолжали работать – возводить новые жилые комплексы.
Положительный эффект вызвало продолжение строительства и онлайн-поддержка клиентов. Все могли наблюдать за активной деятельностью и развитием сферы. Это не спровоцировало появление паники.
Сейчас многие девелоперы говорят о старте новых проектов, которые были запланированы в этом году. Опубликованные анонсы многих компаний дают чёткую уверенность, что ценовая политика сохранится на том же уровне.
И естественно, что плановое строительство будет возобновлено вместе с появлением новых строительных объектов.
Фонд Госимущества Украины в конце апреля опубликовал информацию о нововведениях в процедуре оценки земли и недвижимости. По словам Сергея Игнатовского, заместителя председателя Фонда, ранее процедуры операций с недвижимостью и землёй были разделены. Но такое положение не соответствует международным нормам, и сегодня Украина – практически единственная страна в мире, где для купли-продажи недвижимости и земли используются отдельные процедуры.
Чтобы упростить для граждан эту процедуру, Фонд Госимущества разрабатывает новый законопроект, согласно которому оценка и продажа земли и недвижимости будет проводиться по унифицированной схеме. Законопроект сейчас находится на стадии разработки, но он будет подан на рассмотрение в Верховную Раду уже в ближайшее время.
Этот закон станет следующим шагом в реформировании рынка земли и недвижимости. Благодаря ему владельцы земельных участков и объектов недвижимости смогут проводить операции со своей собственностью по упрощённой схеме. Напомним, что предыдущим шагом в реформе было упразднение так называемых оценочных площадок, через которые ранее было необходимо проводить оценку объектов собственности.
Сегодня процедура оценки доступна каждому. Украинцы по-прежнему могут заказать оценку своего объекта в оценочных компаниях, которые регистрируют работы для нотариальных сделок в сервисе внесения информации Фонда Госимущества – Единый реестр, который будет действовать до июля. «Альянс-Укрэксперт» поможет вам получить объективные данные оценки вашего объекта недвижимости.
Что же касается нового запланированного закона, мы надеемся, что с его помощью украинские собственники избавятся от необходимости проходить сложную процедуру при продаже или покупки земли и недвижимости.
Киевская администрация продолжает переименовывать улицы, и нередко из-за этого жизнь владельцев недвижимости по переименованным адресам усложняется. Многие попросту не знают, как действовать в ситуации, если вы жили по одному адресу, а в итоге теперь ваша недвижимость зарегистрирована на несуществующей улице.
Компания «Альянс-Укрэксперт» решила внести ясность в этот вопрос. Итак, разбираемся, нужно ли менять документы на недвижимость при переименовании улиц?
Как сообщили в КГГА, пока что обязательная замена документов на имущество по переименованному адресу не закреплена в законодательстве. С другой стороны, по закону изменения сведений о местонахождении юридического лица должны обязательно регистрироваться государством. А значит, если ваш офис компании находится на улице, которая была переименована, стоит внести изменения в свои регистрационные документы.
Для физических лиц менять в паспорте штамп о прописке необязательно. Это можно сделать попутно, если вам нужно, к примеру, поменять паспорт в связи со сменой фамилии или при вклейке фото в 25 и 45 лет.
Что касается правоустанавливающих документов на имущество, они также не подлежат срочной и обязательной замене. Если вы не планируете пока что проводить операции со своими квартирой или домом, можете отложить свой техпаспорт и документ купли-продажи (дарения или наследования). Внести в них изменения вы сможете по своей инициативе, если решите проводить с объектом недвижимости какие-либо нотариальные действия. Также можно сделать проще и заказать справку о переименовании улицы в Департаменте архитектуры и градостроительства. Её вы можете приложить к документам на имущество.
Таким образом, обязательной замене документов подлежат только регистрационные документы юридических лиц, поскольку такой порядок обозначен в законе «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей». Если же вы обеспокоены тем, что ваша жилплощадь в документах находится на ныне несуществующей улице, вы можете инициировать замену документов по своему желанию. Аналогично необязательно и менять данные о прописке в паспорте. Но если вы планируете в ближайшем будущем продавать, сдавать в аренду или передавать в дар свою недвижимость, перерегистрация её по переименованному адресу будет совсем нелишней.
В этом году ФГИУ подписал меморандум со Всемирным банком о реформах в сфере проведения оценивания имущества. В перспективе Фонд госимущества пропишет полный законопроект, в котором будут указаны новые требования, соответствующие международным стандартам оценки.
Уже сейчас подготовка к реформам идёт полным ходом: буквально месяц назад ФГИУ запустил онлайн-сервис для внесения данных об имуществе в Единый реестр. Планировалось, что такое нововведение позволит нотариусам, работникам БТИ и оценщикам быстро проводить процедуру оценки, но на данный момент сервис внесения информации работает затруднительно. Второе нововведение, которое затронуло сферу операций с недвижимостью – это ликвидация частных онлайн-площадок, через которые ранее необходимо было регистрировать отчёты об оценке недвижимости. Это позволило снизить стоимость самой операции с недвижимостью, ведь ранее собственники были обязаны оплачивать услуги онлайн-площадок по тарифам, установленным собственниками этих платформ.
После подписания соответствующего закона о ликвидации коррупционных схем в сфере оценки недвижимости президентом Украины, все 4 онлайн-площадки были упразднены, а им на смену пришёл сервис внесения информации в Единый реестр, который будет действовать до июля. До этого времени ФГИУ должен разработать электронный сервис на основе нынешней базы, к которому получат доступ все действующие в Украине нотариальные и оценочные субъекты. Информация с электронного сервиса также будет доступна всем украинцам: для получения рыночной стоимости достаточно будет зарегистрироваться и подать заявку онлайн для просчёта стоимости объекта автоматически. Впрочем, если вы будете не согласны с оценкой электронного сервиса, вы можете получить полноценный отчёт от экспертов-оценщиков по старому протоколу.
В Верховной Раде снова возникли разговоры о введении налогов на недвижимость по аналогии с налогообложением земельных участков.
Сегодня налоги на недвижимость рассчитываются, исходя из следующих параметров:
Такой подход не оправдывает себя, поскольку налоги на стандартную квартиру в «хрущёвке» и на аналогичный по площади объект в новостройке будут одинаковыми, а ведь состояние недвижимости, её технические характеристики и место расположения не учитываются вовсе.
В этом отношении налог на землю более дифференцирован: он учитывает оценочную стоимость участка, его назначение. Такой подход позволяет рассчитать сумму налога более объективно и точно.
Соответственно, именно его планируют взять на вооружение государственные власти. Пока проект налогообложения недвижимости находится на стадии разработки. Если его внедрение посчитают необходимым, изменения в налогообложении вступят в силу уже в первом квартале 2021 года.
При этом субъектами налогообложения по прежнему останутся все физические и юридические лица, которые находятся на территории Украины, будь то граждане или нерезиденты.
Сегодня ставку на налог устанавливают местные власти. Её размер не превышает 1,5%. А сам расчёт налога на объект недвижимости производится по формуле: минимальная заработная плата х процентная ставка х квадратура объекта. То есть, владельцам жилплощади с квадратурой 90 кв.м. нужно будет оплатить налог в размере: 4723 грн (мин. зарплата) х 1.5% х 90 = 6376 грн.
При этом, для объектов площадью более 300 кв.м. (квартира) или 500 кв.м. (частный дом) предусмотрена дополнительная оплата налога в размере 25 000 грн.
5 декабря президент Украины подписал новый закон, касательно оценки объектов недвижимости и изменения в схеме, которую давно уже признали коррупционной. Речь идёт о регистрации данных о имуществе на специальных электронных площадках. Ранее за эту услугу необходимо было платить деньги (1500 грн в среднем), а сам процесс регистрации и получения отчётов затягивался на длительный срок.
С 31 января 2020 года так называемые «площадки Яценко» упразднены.
Это означает, что:
– Теперь процесс заключения сделок с недвижимостью будет гораздо быстрее.
– Необходимость получать справки только на электронной площадке устранена.
– Каждый гражданин Украины сможет получить справку про автоматическую оценку имущества быстро и без лишних затрат.
Рассмотрим новый закон немного подробнее. Сами депутаты провозгласили долгосрочную задачу нового закона: он призван улучшить инвестиционный климат в Украине и упростить процедуру оценки недвижимости.
На основании этого закона отпала необходимость в посредниках – электронных площадках – через которые ранее требовалось регистрировать отчёт об оценке объекта недвижимости, и получать справку о регистрации, без которой не могла проводиться сделка у нотариуса.
Новая модель оценки имущества стала гораздо проще: теперь каждый владелец объекта недвижимости получает доступ к единой базе отчётов об оценке имущества. При помощи автоматического модуля владелец недвижимости может заказать быструю оценку своего объекта онлайн и получить справку о рыночной стоимости. Такая справка онлайн имеет полную юридическую силу и может использоваться при заключении сделок.
Если же владелец недвижимости не согласен с результатами автоматической оценки, он имеет право обратиться к специалистам-оценщикам и получить отчёт по оценке своего имущества в стандартном виде, как это было прежде.
Все данные об оценке объектов недвижимости вносятся в единый реестр, доступ к которому получат все без исключения оценщики и нотариусы. Также получить справки и отчёты смогут и владельцы: доступ к реестру не потребует авторизации, а все данные по объектам будут находиться в открытом доступе. Исключение – персональные данные владельцев имущества или заказчиков отчета, которые будут недоступны всем желающим.
В новом законе предусмотрено вступление его в силу на следующий день с момента подписания, а отдельные пункты 1 раздела вступили в силу с 1 января 2020 года. По данным Фонда госимущества Украины, программное обеспечение для нового реестра данных начнёт работать примерно в середине 2020 года.
Официальный сайт украинского парламента опубликовал новость о том, что с 1 января так называемые «площадки Яценко» – посредники между оценщиками и Фондом госимущества — будут ликвидированы.
Что это значит на практике? Сайт Верховной Рады акцентирует внимание на том, что теперь процедура оценки недвижимости станет проще. К тому же, это даёт возможность экспертам по оцениванию и нотариусам снизить плату за свои услуги, ведь теперь им не придётся отдавать часть прибыли частным структурам за передачу данных оценки в реестры Фонда Госимущества.
Вместо этого с нового года сама процедура оценивания недвижимости станет проще. Более того, она будет автоматизирована. ФГИ внедряет собственную разработку – онлайн-модуль автоматического оценивания. И каждый владелец собственности сможет использовать его для получения справки об автоматической оценки с указанием оценочной стоимости. Достаточно ввести параметры объекта оценки и подождать короткое время.
Значит ли это, что услуги оценщиков теперь не нужны? Разумеется, нет. Несмотря на то, что справки, выданные модулем ФГИ, будут считаться легальным инструментом, и будут иметь силу при заключении сделок, необходимость в оценке независимыми экспертами не исчезнет. К ним можно будет обращаться за квалифицированной оценкой, если владелец или его контрагент не согласны с оценочной стоимостью, установленной модулем. А вероятность такого несогласия будет высока, ведь ошибки автоматизации или человеческий фактор при введении данных об объекте никто не отменял.
Одновременно, все оценённые объекты будут сохраняться в едином реестре. Доступ к нему будет бесплатным как для нотариусов, так и для владельцев оценённой недвижимости.
Такое нововведение позволит владельцам недвижимости и нотариусам сэкономить на каждой сделке до 1000 грн (средняя стоимость подачи оценочных данных в реестр ФГИ через электронную площадку сегодня составляет от 680 до 1800 грн).
Нужна консультация? Звони!
закажи обратный звонок
Cпециалисты-оценщики нашей компании готовы проконсультировать Вас и ответить на все интересующие вопросы в удобное для Вас время с
08:00 - 22:00 (без выходных).
