Продажа квартир по схеме переуступки

До 25 % квартир в новостройках продаются по схеме переуступки, когда договор заключается не с застройщиком, а с так называемым первым владельцем. В роли первого владельца могут выступать как физлица, так и юрлица. По договору переуступки продается не сама квартира, а право на нее. Переуступка имущественных прав на объект незавершенного строительства – это классический пример такой схемы.

Особенности переуступки

По условиям договора переуступки новый покупатель берет на себя все обязательства от начального кредитора. Поэтому тут важно обратить внимание на такие моменты:

1. репутация застройщика;
2. все ли платежи были оплачены кредитором, с которым заключается договор;
3. есть ли согласие мужа/жены, если кредитор – физическое лицо и состоит в браке;
4. проверить акты взаиморасчетов всех участников строительства, если договор переуступки оформляется с юрлицом. 

Договор переуступки можно заключить до момента подписания акта передачи между инвестором и застройщиком. После оформления квартиры в собственность заключается договор купли-продажи.  

Информация, которая должна быть в договоре переуступки:

1. Описание объекта.
2. Технические характеристики квартиры.
3. Номер, секция, спецификация.
4. Цена.
5. Порядок проведения выплаты.
6. Введение в эксплуатацию.

Если первый покупатель оплатил квартиру застройщику, то новому покупателю должны выдать соответствующий документ.

Как новые законы могут повлиять на переуступку

Схему переуступки часто используют те, кто хочет заработать на квадратных метрах. Чтобы не случилось ценового демпинга, застройщики ограничивают определенным процентом или количеством квартир инвестиционные площади, требуют согласовывать ценовую политику при перепродажах.  

На законодательном уровне есть инициативы полного запрета продаж квадратных метров на этапе строительства, однако поддержки они не находят. Сегодня на рынке нет в достаточном количестве свободных средств, позволяющих полностью профинансировать строительство.

На сегодняшний день есть проект закона № 5091, который позволит, по мнению его авторов, сделать более прозрачными отношения на рынке строительства, поможет защитить права инвесторов и снизить риски для покупателя, защитив от мошеннических схем с переуступками, подставными фирмами и т. п. В первую очередь, он обязует создать открытые реестры застройщиков. Также, если данный законопроект будет принят, можно будет регистрировать право собственности на объект строительства (т. е. на квартиру в доме, который строится).

В июле этого года был утвержден Порядок ведения Единой электронной системы в сфере строительства (постановление Кабмина № 681). Согласно ему с 01 августа 2021 года технические паспорта на объекты недвижимости должны вноситься в эту систему.

В чем польза нововведения

При осуществлении каких-либо действий с недвижимостью (купля/продажа, передача по наследству и т.д.) нотариусы или госрегистраторы смогут проверить информацию, указанную в технических паспортах, а также проверить документы по изменению в составе объектов недвижимости.

Кроме того, электронная система дает возможность подтвердить законность строительства, которое ведется как частными лицами, так и юридическими. Достаточно ввести адрес, по которому идет строительство, или кадастровый номер участка, и посмотреть, есть ли данная информация в системе. Если ее нет – значит строительство незаконное.

Техпаспорта на объекты недвижимости

Технический паспорт является одним из обязательных документов на недвижимость. В нем содержится вся важная информация: адрес, план и описание объектов, технические характеристики, информация о владельце. Документ заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации) или в других организациях, имеющих разрешительные документы на такие работы. Составляется техпаспорт только на основе материалов техинвентаризации объекта недвижимости, которая, в свою очередь, проводится на основании утвержденной Инструкции.

Техинвентаризацию делают на все виды неджвижимости, как завершенные, так и незавершенные (квартиры, коттеджи, загородные дома, комнаты в общежитиях, дома и сооружения хозяйственного и производственного назначения, нежилые помещения, гаражи и паркинги, садовые/дачные дома и т. д.).

В Инструкции определены основные требования к содержанию техпаспорта и порядок его оформления. Общее для всех техпаспортов:

1. Документ должен быть прошнурован и пронумерован.
2. Должны быть подписи руководителя организации, проводившей инвентаризацию недвижимости, исполнителя работ и контролера.

Все технические паспорта, выданные до 01.08.2021, подлежат внесению в вышеупомянутую электронную систему, что позволит, по мнению юристов, существенно снизить различные махинации. Граждане должны самостоятельно обратиться по месту выдачи их техпаспорта с просьбой о внесении информации в электронную систему.

В конце июня этого года заработала новая система оценки недвижимости. Фонд госимущества поспешил обнародовать первые результаты использования программы: так, в день запуска (29.06.21) программой воспользовались более 3000 граждан, а нотариусы в количестве 1500 человек сделали проверки отчетов и справок, зарегистрировав договора о купле-продажи недвижимости.

Чиновники, презентовавшие программу, заявили, что реформа оценочной деятельности – это о справедливости. Однако первые дни работы программы показали, что далеко не все объекты она оценивает объективно и справедливо, и госсистема, безусловно, требует еще серьезной доработки.

Какие недочеты есть у программы

Эксперты рынка недвижимости выделили несколько серьезных пробелов в работе, из-за которых все равно приходится обращаться к независимым оценщикам.

1. Системой не учитываются индивидуальные характеристики квартир, к примеру, вторичное жилье в запущенном состоянии или же жилье с качественным современным ремонтом. В одном доме могут быть квартиры, отличающиеся по цене на 25 %, а программа эту разницу не увидит.
2. В зависимости от оценки жилья платятся и налоги: 1 % в Пенсионный фонд и госпошлина. А если недвижимость в собственности меньше 3-х лет, то ставки возрастают: госпошлина 5 %, военный сбор 1,5 % и Пенсионный фонд 1 %. В связи с этим проще заплатить независимому оценщику и получить оценку реальной рыночной стоимости, которая, к тому же, позволит сэкономить на налогообложении.
3. Для объектов средней и высокой стоимостью система работает плохо, выдавая большую погрешность, которая может в 1,5 раза превышать рыночную цену квартиры.
4. Транспортные средства,  летающие аппараты и плавстредства, система оценить не может.

Плюсы программы

Доступ к системе бесплатный, необходимо только иметь интернет и электронную цифровую подпись. Квартиры типовой застройки программа оценивает достаточно корректно и позволяет существенно экономить время и нервы продавцам и покупателям. Кроме того, запуск автоматической оценки позволил убрать, если не полностью, то частично точно, нечестных игроков рынка, задействованных в системе оценки.

Однако госсистема все-таки требует серьезных доработок. Сегодня у нее больше минусов, чем плюсов. По-прежнему, оценка экспертов остается более точной, но к сожалению, реальная рыночная стоимость не всегда проходит одобрение базы. Через 6 месяцев программу планируют обновить с учетом тех недочетов, которые она уже показала. Удастся ли это чиновникам – время покажет.

Правительство страны готовит законопроект о налоговых изменениях, по которому повысят налог для тех, кто оформляет больше одной сделки по недвижимости в год.

Сегодня, продавая квартиру, участок или дом, при условии владения ими более 3-х лет, берется 1% от стоимости в Пенсионный фонд и пошлины со стороны покупателя и продавца. Это если продается один объект в год. При продаже нескольких объектов в течение года с каждой сделки платится дополнительно 5% налога на доходы физлиц и военный сбор в размере 1,5%. Этим пользуются застройщики-физлица, для которых такие ставки достаточно выгодны. Если бы недвижимость они продавали через фирму, то из прибыли должны были бы заплатить 18%.

С одной стороны – меньшие ставки дают возможность не завышать цены на квартиры и дома, с другой стороны – государство теряет приличные суммы в казну.

Как будут повышаться налоги

Известный скандал с бывшим мэром Ирпеня, который 6 лет назад задекларировал в своей собственности 67 квартир, явно имея цель их продать от имени физлица, а не компании-застройщика, показал недочеты в нашем законодавстве. 

Министр финансов Сергей Марченко, анонсируя вышеназванные изменения в налоговых ставках, сказал, что таким образом правительство хочет заставить платить налоги очень хитро сделанных людей, чтобы подобных ситуаций, как с бывшим мэром Ирпеня, не возникало.

По новому законопроекту, продавая один объект недвижимости в год, ставки останутся без изменений. Если планируют продавать два в год, то со второй сделки необходимо будет заплатить 5% налога и 1,5% военного сбора. Третий и последующие объекты недвижимости, которые захочет продать продавец в течение года, будут облагаться налогом в 18%, плюс 1,5% военного сбора.

Эти изменения сделают продажу недвижимости от имени фирм-застройщиков более выгодным, чем от физлица, поскольку у них объектом налогообложения будет не доход, а прибыль, полученная от продажи.

Простых граждан, которые захотят продать свою квартиру, дачу или участок, нововведения не коснуться, вряд ли они будут проводить больше одной сделки в год. А вот на компании застройщиков это повлияет, и они не заходят мириться с понижением своей прибыли. Скорее всего застройщики пойдут проторенным путем: переложат на плечи покупателей финансовые расходы, связанные с повышением налоговых ставок.

За отказ ухаживать за стариками могут лишить наследства! Данная норма прописана в проекте закона “О внесении изменений относительно имущественных прав…” и вызвала немало споров и обсуждений. На сегодняшний день проект со множеством правок уже внесли на рассмотрение в Верховную Раду. В чем его особенность – разберем в статье.

В чем суть законопроекта

Ситуации, когда пожилые родители, требующие ухода, остаются без присмотра детей или других родственников – не редкость. Часто им помогают соцработники или же они направляются в дома престарелых. Изменить эту ситуацию решили на законодательном уровне. 

Суть нововведения состоит в том, что у детей (и других правонаследников), которые переложили бремя ухода за пожилыми родственниками на плечи государства, могут потребовать возместить расходы, выставив счет на денежную компенсацию, например, от продажи имущества умершего родственника. В законопроект заложили и компенсацию за помощь соцработников, например, когда они приносят продукты или убирают в помещении. При отказе родственников компенсировать расходы местная власть может обратиться в суд и потребовать возмещения расходов за 3 года.

Изменения для опекунов

Вышеизложенные нормы касаются и опекунов, которые заключили договора пожизненного содержания одиноких пенсионеров с правом наследования их имущества. Если человеку понадобится помощь соцслужб, опекуны также должны будут оплачивать их услуги. Если же они не выполняют свои договоренности по уходу, то решением суда могут быть лишены права на имущество. Кроме того, в договорах обязуют прописывать сумму, которую опекун должен тратить на уход за пожилым человеком, она не должна быть меньше двух прожиточных минимумов.

Подводные камни

По заверениям Минсоцполитики, данный законопроект призван простимулировать нерадивых детей, чтобы они не бросали немощных пожилых родителей на произвол судьбы. Однако эксперты видят в нем множество способов коррупции. Во-первых, в законопроекте есть такое понятие, как “качество содержания”, нижняя планка которого – это 2 прожиточных минимума. Органы опеки могут злоупотреблять этой цифрой и даже заниматься прямым вымогательством. Во-вторых, наследники могут не иметь достаточной финансовой возможности содержать своих родителей. Как быть в таких ситуациях – непонятно. И в третьих: данный законопроект может привести к тому, что пожилые немощные люди станут заложниками собственных родственников, которые будут желать им скорейшей смерти.

В парламенте зарегистрирован законопроект «Про гарантирование имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем». В чем суть проекта закона и какую пользу он принесет – разберем в этой статье.

Строительные пирамиды – тема не новая в Украине. К примеру, на конец 2019 года в стране насчитывалось более 150 проблемных строительств многоэтажных домов. Жертвами обмана со стороны застройщиков стало более 100 000 инвесторов, которые так и не получили свои желаемые квартиры!

Для того, чтобы минимизировать подобные обманные схемы, а также закрепить на законодательном уровне гарантии получения своих квадратных метров инвесторами, и был предложен вышеупомянутый законопроект.

В чем суть нового документа?

1. Люди, которые решили купить квартиры в еще не сданных в эксплуатацию объектах, будут получать права на них, засвидетельствованные у нотариусов. Им будут продавать не обещания построить дом, где будет их квартира, а уже права на будущую квартиру. Это, по мнению авторов закона, пресечет попытки повторных перепродаж квартир застройщиками.
2. Застройщик не сможет продать часть квартир до полного введения дома в эксплуатацию. Свободные квартиры будут служить гарантией. Если застройщик не сможет закончить строительство, средства, вырученные от продажи гарантийных квартир, используют на достройку дома.
3. Всю информацию по строительству жилых комплексов, а также статистику рынка недвижимости сделают общедоступной. Застройщику необходимо будет подавать полную информацию про объект строительства: от информации про собственника земли, подрядчика до технических характеристик дома. Благодаря этому впоследствии застройщик не сможет допродавать подвальные помещения, чердаки или же делить большие квартиры на смарт.
4. Новый закон будет распространяться только на те объекты, которые начнут строиться после его вступления в силу.

На что еще следует обратить внимание в новом законе?

В документе юридически закрепляется такой термин, как «девелопер строительства». Им может быть как юридическое, так и физическое лицо, которое будет иметь право частично выполнять функции заказчика, привлекать деньги, строить и передавать покупателям их квартиры.

Также в правовое поле вводится такое слово, как «апартаменты». Раньше, когда застройщик хотел сэкономить на строительстве и сократить необходимый для строительства дома пакет документов, он называл квартиры апартаментами. В апартаментах нельзя было прописаться, и тарифы за комуналку считались по промышленным ценам. Новый закон позволит прописаться в апартаментах и комуналка будет считаться как для жилых квартир.

Эксперты отмечают, что новый законопроект включает и серьезные требования по энергоэффективности и энергоаудиту домов. С одной стороны, это, конечно, повлияет на проектирование и себестоимость строительства, однако, с другой стороны, такие дома будут более надежными и комфортными для проживания.

Для честных застройщиков данный закон станет большим плюсом, поскольку они заинтересованы в понижении рисков инвестирования. Также он поможет повысить доверие к рынку в целом, ведь позволит если не искоренить, то существенно сократить мошенничества на рынке строительства жилых комплексов.

Граждане, которые своевременно не погасят долги перед банками или не захотят договариваться про реструктуризацию долга, могут лишиться своего жилья после 21.04.2021. Именно тогда мораторий на взыскание имущества граждан по валютным ипотечным кредитам прекращает свое действие.

Особенности процедуры банкротства физлица

Осенью 2019 года вступил в действие Кодекс Украины по процедурам банкротства. Он регулирует взаимоотношения должника и кредитора, предлагает механизмы по реструктуризации долгов, а также описывает процедуру банкротства. Согласно этому документу только сам должник может инициировать в судовом порядке рассмотрение дела о своем банкротстве. 

Обращаться в суд можно, если:

1. долг перед кредиторами составляет не меньше 30 мин. зарплат (на 01.01.21 эта сумма составляет 180 тыс. грн);
2. кредит не погашается на протяжении 2-х месяцев в размере 50 % месячных платежей;
3. частным или государственным исполнителем внесено постановление про отсутствие имущества у физлица, которое может быть конфисковано за долги.

Также в суд можно обращаться и имея другие обстоятельства, которые свидетельствуют о неплатежеспособности должника. Анализ судебной практики показывает, что список таких обстоятельств может быть бесконечным.

В деле о банкротстве основной фигурой является арбитражный управляющий. Именно с его согласия и происходит отчуждение имущества. Услуги такого управляющего платные, отказаться от них нельзя, денежное вознаграждение ему платит должник.

После открытия производства перестают насчитываться штрафные санкции и проценты по просроченным обязательствам; вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов; осуществление корпоративных прав должника осуществляется с ограничениями, установленными Кодексом Украины по процедурам банкротства; срок исполнения всех денежных обязательств должника считается наступившим.

Реструктуризация или банкротство?

В Кодексе прописано, что должник может реструктурировать свой долг или же признать себя банкротом. Наиболее оптимальный вариант – это реструктуризация. Хозяйственный суд утверждает план реструктуризации, где расписаны помесячно суммы, которые надлежит выплачивать должнику. Также в плане есть вся информация про существующие доходы должника и про доходы, которые ожидаются в будущем. Кроме того, в плане могут обозначаться суммы долга, которые кредиторы готовы простить при условии, если должник будет вовремя погашать реструктуризированный долг.

Банкротом физлицо признается в случае, если он не выполнял план по реструктуризации долгов или же план реструктуризации не был согласован на протяжении 120 дней с момента открытия производства по делу о банкротстве. 

Покупка жителями Украины автомобиля в Европе в последние несколько лет стала достаточно популярна. Однако, чтобы в нашей стране у автовладельца не возникло никаких проблем с эксплуатацией авто, следует знать правила ввоза машины в Украину.

Недостаточно просто пройти таможенный контроль, поставить авто на учет и ездить на ней. Автовладелец в обязательном порядке должен пройти процедуру оценки машины на таможне. Что это такое и какие документы необходимы, рассмотрим в этой статье.

На что обращают внимание при оценке?

Особенность оценки импортного авто на таможне заключается в том, что анализируется не наш, украинский рынок, а европейский, в частности той страны, где была куплена машина.

Специалисты изучают базы данных с аналогичными автомобилями, также берут во внимание и индивидуальные характеристики авто, такие как:

1. дата производства;
2. марка, класс, модель;
3. комплектация;
4. период эксплуатации;
5. степень износа;
6. страна и компания производства авто.

Если покупается авто с повреждениями, то при оценке также учитывается и стоимость необходимого ремонта.

Какие характеристики влияют на рыночную стоимость машины:

• год выпуска – чем он больше, тем больше износ авто;
• комплектация – чем она полнее, тем выше стоимость;
• пробег – если он больше нормативного для этой марки и модели авто, машина будет стоить дешевле;
• физическое состояние – наличие повреждений существенно снижает цену автомобиля.

Зачем необходимо проводить оценку авто?

Без оценки невозможно определить сумму налога, которую необходимо заплатить всем, кто ввозит авто. А чтобы оценка была проведена грамотно, без ошибок, рекомендуем обращаться к экспертам. Наша компания уже много лет работает в сфере оценки имущества и помогает автолюбителям провести грамотную, достоверную оценку машины, учитывая все особенности ввозимого авто.

Для проведения оценки необходимо подать такие документы:

1. Документ, подтверждающий личность автовладельца (копия).
2. Техпаспорт на машину (копия).
3. Акт осмотра с таможни.

Если авто было получено по наследству, кроме вышеуказанных документов, необходимо приложить еще копию документа, который подтверждает родственные связи между наследником и умершим, а также копию свидетельства о смерти и копию паспорта наследника.

Обращаясь к нашим экспертам за оценкой авто, вы можете быть уверены в том, что мы выполним ее быстро и качественно, избавив вас от многих проблем.

В новом 2021 году владельцам больших домов и квартир необходимо будет дополнительно потратить 25000 гривен. Так называемый налог на роскошь заплатят все, кто владеет квартирой от 300 кв.м или домом площадью от 500 кв.м.

Данная норма прописана в Налоговом кодексе (ст. 266.7.1 (ґ)), при чем общий налог собственники апартаментов больших площадей также оплачивают.

Напомним, что владельцы, имеющие «лишнюю» квадратуру жилплощади, один раз в год платят налоговый сбор.

В этом году ставка на метр квадратный не будет превышать 1,5 % от минимальной з/платы. Размер самой ставки определяется местными властями. Так, в столице, Харькове и Одессе он составляет 1 % от минималки. Во Львове физлица – владельцы квартир – платят 0,5 %, а собственники частных домов – 1 %. Сумма платится за прошлый год, соответственно налоговая ставка рассчитывается от минимальной з/платы на 1 января 2020 года – это составляет 4723 грн (1,5 % – 70,85 грн).

Так, если у вас жилплощадь в многоэтажном доме 80 кв.м, максимальная сумма платежа (1,5 %) будет составлять 1417 грн за 20 «лишних» квадратных метров. Однако, если у вас квартира 300 кв.м, то кроме общего сбора в максимальном размере 17004 грн за дополнительные 240 кв. метров, вы заплатите еще и 25000 грн так называемого налога на роскошь.

Квитанции об оплате придут 01.07.2021, в течение 2-х месяцев необходимо оплатить всю сумму, иначе органы контроля начнут насчитывать пеню. За просрочку в 30 дней законом установлен штраф в размере 10 % от суммы задолженности. Если платеж прострочен более чем на месяц, штраф уже составляет 20 %. ФЛП (физическое лицо-предприниматель) за долг могут лишить свидетельства.

Этот механизм начисления налога активно критикуют из-за того, что он считает метры. Противники налога за метры считают, что за дома одинаковой площадью, но расположенных в разных местностях, например, в престижном коттеджном городке и в глубокой деревне, нельзя насчитывать одинаковую сумму налога, ведь оценочная стоимость таких домов будет совершенно разная. Глава профильного комитета Дмитрий Гетманцев считает это несправедливым. Уже разработан проект закона, который привязывает ставку налога к экономической стоимости недвижимости. Будет ли принят новый закон или нет, покажет новый 2021 год.

Официальный сайт украинского парламента опубликовал новость о том, что с 1 января так называемые «площадки Яценко» – посредники между оценщиками и Фондом госимущества — будут ликвидированы.

Что это значит на практике? Сайт Верховной Рады акцентирует внимание на том, что теперь процедура оценки недвижимости станет проще. К тому же, это даёт возможность экспертам по оцениванию и нотариусам снизить плату за свои услуги, ведь теперь им не придётся отдавать часть прибыли частным структурам за передачу данных оценки в реестры Фонда Госимущества.

Вместо этого с нового года сама процедура оценивания недвижимости станет проще. Более того, она будет автоматизирована. ФГИ внедряет собственную разработку – онлайн-модуль автоматического оценивания. И каждый владелец собственности сможет использовать его для получения справки об автоматической оценки с указанием оценочной стоимости. Достаточно ввести параметры объекта оценки и подождать короткое время.

Значит ли это, что услуги оценщиков теперь не нужны? Разумеется, нет. Несмотря на то, что справки, выданные модулем ФГИ, будут считаться легальным инструментом, и будут иметь силу при заключении сделок, необходимость в оценке независимыми экспертами не исчезнет. К ним можно будет обращаться за квалифицированной оценкой, если владелец или его контрагент не согласны с оценочной стоимостью, установленной модулем. А вероятность такого несогласия будет высока, ведь ошибки автоматизации или человеческий фактор при введении данных об объекте никто не отменял.

Одновременно, все оценённые объекты будут сохраняться в едином реестре. Доступ к нему будет бесплатным как для нотариусов, так и для владельцев оценённой недвижимости.

Такое нововведение позволит владельцам недвижимости и нотариусам сэкономить на каждой сделке до 1000 грн (средняя стоимость подачи оценочных данных в реестр ФГИ через электронную площадку сегодня составляет от 680 до 1800 грн).