Как по закону заключить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ребёнку?

Если одним из собственников вашей жилплощади является несовершеннолетний, либо же если он прописан на её территории, процесс купли-продажи превращается в настоящий квест. Таково уж действующее законодательство: оно стремится защитить права малолетних и несовершеннолетних граждан на владение недвижимостью по максимуму.

Итак, с чем предстоит столкнуться, тем, кто хочет продать недвижимость, которая находится в собственности несовершеннолетнего?
 
• Первое – это статус самого продавца. Право заключать сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, или в которой ребёнок прописан, имеют только официальные представители этого ребёнка – родители, зарегистрированные опекуны или усыновители.

• Все подобные сделки проводятся исключительно под надзором государственных органов опеки.

Соответственно, существуют и ограничения на заключение сделок с недвижимостью несовершеннолетних. В частности, вам не разрешат продать квартиру, если:
 

• Вы или второй родитель ребёнка лишены родительских прав.
• Вашего ребёнка отобрали у вас органы социальной защиты.
• Если вы подали недостоверные сведения о себе в органы опеки.
• Если вы не подали в органы опеки соглашение на проведение сделки с квартирой ребёнка.
• Если касательно квартиры проходят судебные разбирательства.
• Если органы опеки решат, что продажа квартиры угрожает имущественным правам, безопасности и социальному статусу ребёнка.
 

И всё это вам необходимо опровергнуть при помощи правильно поданных документов.
 
Какие документы подаются в органы опеки перед продажей квартиры?
 
1. Заявление от каждого из родителей ребёнка.
2. Паспорта всех владельцев недвижимости.
3. ИНН всех владельцев квартиры.
4. ИНН ребёнка, имеющего долю в имуществе или единолично владеющего квартирой.
5. Свидетельство о рождении (для детей младше 14 лет) или паспорт (для детей старше 14).
6. Справку о составе семьи (спорный документ, который сейчас отменили, но затребовать могут).
7. Техпаспорт на квартиру и выдержку из Госреестра.
8. При определённых обстоятельствах – свидетельство о смерти собственников жилья, свидетельство о разводе или другие документы.
 
Разрешение, выданное на основании этих документов, обязательно нужно заверить у нотариуса. Его также передают регистратору нотариальной конторы вместе с другими документами при заключении сделки купли-продажи. После предоставления всех документов в органы опеки для осуществления сделки необходимо оценить недвижимость. Органы опеки передают пакет документов оценщику (в нем содержатся как правоустанавливающие документы собственника, так и технический паспорт на квартиру, а также копия документов заказчика). И только после осуществления оценки органы опеки предоставляют официальное заключение с прикрепленным актом оценки.

В самом начале своего президентского срока В. Зеленский отменил сразу 61 указ, изданный правительством в период с 1991 по 2003 годы. «Под раздачу» попал и заключённый в 1993 году указ о введении госпошлины на нотариальные услуги. Как это скажется на представителях украинского бизнеса и самих нотариальных конторах? Разбираемся вместе с «Альянс-Укрэксперт»!
 

Как регулировалась работа нотариусов до 2019 года?

В соответствии с уже упомянутым выше актом, в Украине имели право заверять сделки и документы нотариусы, как государственных учреждений, так и ведущие частную практику. Соответственно, документы и сделки приобретали юридическую силу независимо от того, кто их заверил: нотариус из государственной нотариальной конторы или частник.

Зато размер оплаты за нотариальные услуги в обоих случаях отличался радикально:

• Государственные нотариусы взымали за свои услуги пошлину в точно установленном законом Украины размере.
• Их частные коллеги ставили ставку пошлины на своё усмотрение, а клиент уже мог или соглашаться с ней, или искать другого специалиста. При этом поставить размер госпошлины меньше, чем у государственных же нотариальных контор, частный нотариус не имел права.

При этом ставки пошлины, а также перечень лиц, освобождённых от её уплаты, были достаточно размытыми. Они регулировались Декретом КабМина от 1993 года. Суть пошлины сводится к тому, что она выступает оплатой за предоставление документов, имеющих юридическую силу.
 
Не стоит путать её с налогами: пошлина высчитывается, к примеру, от стоимости сделки. И если вы хотите получить заверенный документ купли-продажи, вам нужно уплатить не менее 1% пошлины от реальной суммы сделки. Налоги же вычисляются не от фактической цены, а от оценочной стоимости имущества.

Современный порядок оплаты госпошлины

Поскольку провести полностью продуманный закон и согласовать все процедуры наше правительство никогда не умело, стоит ли удивляться, что нововведения от ОП также пока недоработано. Но рассмотрим подробнее.
 
Сначала президент принял Указ, который снимает ограничения на размер пошлины, выплачиваемой частным нотариусам. С одной стороны – хорошо, ведь на волне конкуренции нотариусы могут снизить свои ставки по госпошлине на продажу. Но вот незадача: инструкция по проведению оплаты госпошлины от 2012 года осталась в силе – её никто не отменял. А по этой инструкции чётко прописано, что госпошлина в частных конторах не может быть ниже, чем в государственных.
 
Пока что в связи с этим Офис Президента принял ещё один указ и отменил обязательный размер пошлины при продаже – теперь он не будет составлять обязательный 1%. Но и выпустил указ, по которому размер пошлины регулируют сами частные нотариусы – а какой им резон ставить размер госпошлины менее всё того же приснопамятного 1%, если их конкуренты взымают такую же плату? Правильно, никакой!
 
Так что, с отменой обязательного тарифа госпошлины на покупку ситуация не решилась кардинально. Но теперь рынок нотариальных услуг получил чёткий и гибкий регулировочный инструмент, который позволит снизить процент использования «теневых» схем на рынке.

Автомобилей в Украине становится год от года всё больше. И это неудивительно: при ценах на общественный транспорт и минимальном комфорте всё больше людей переходят в разряд автовладельцев. Но кроме удобства, наличие своего авто связано и с рисками, например, попадания в ДТП. Причём от этого не застрахован даже самый опытный водитель. В случае аварии каждому автовладельцу понадобятся услуги оценщика, ведь точно оценить размер нанесённого ущерба сможет только специалист.

Когда нужна оценка авто?

• При заключении сделок купли-продажи автомобиля.
• При наследовании авто.
• При возникновении имущественных споров.
• При обращении в банк за ссудой под залог авто.
• В случае необходимости обращения в страховую компанию (наступление страхового случая).

Именно последняя ситуация возникает при попадании в ДТП.

Как правильно действовать после аварии автовладельцу?

Прежде всего, стоит сохранять хладнокровие и пошагово произвести следующие действия:

• Вызвать на место аварии полицию.
• Связаться с оценщиком и пригласить его на экспертизу (лучше сделать это незамедлительно, ведь от его экспертизы будет зависеть сумма страховых выплат).
• Известить страховую компанию, с которой у вас заключён договор.
• Не перемещать авто до момента составления протокола.
• Получить на руки экспертное заключение оценщика и протокол ДТП – и затем обратиться в свою страховую компанию.

Какого оценщика приглашать?
 

Страховые компании имеют в штате собственных экспертов по оценке. Но не стоит полагаться на их компетентность, ведь действовать такие специалисты будут прежде всего в интересах страховой, а не в ваших.     Вместо этого стоит обратиться к независимому специалисту и получить его заключение.

Для того, чтобы оценщик провёл процедуру на месте ДТП необходимо:

• Заключить с ним договор о предоставлении услуг.
• Обговорить место и время проведения экспертизы.
• Предоставить протокол осмотра места аварии.
• Получить на руки акт осмотра и заключение о нанесённом ущербе.
• Оплатить стоимость услуг.

С полученным актом вы можете обратиться в страховую компанию или подать в суд на виновника аварии, чтобы компенсировать нанесённый вам ущерб.

Ожидается, что с 2020 года продажа земли, находящейся в частной собственности, будет открыта. По состоянию на 2019 год, общая площадь земель, которые не подлежат продаже (паи и земельные наделы), составляет более 40 миллионов гектаров.

Сегодня ведутся активные разговоры о новом законе, который снимет действующий мораторий на продажу, и откроет землевладельцам новые перспективы. Напомним, что сейчас земельные паи можно только сдавать в аренду, а на продажу земель наложено строгое вето. Сдаются подобные наделы практически повсеместно: чаще всего договора с арендаторами заключаются на сроки от 7 до 50 лет.

Команда нового президента стремится пролоббировать закон на отмену моратория ещё до истечения этого года, и прогнозы экспертов свидетельствуют, что после его принятия стоимость земли вырастет.

Пока что не совсем понятны механизмы нового рынка земли, который будет создан, если сторонники снятия моратория преуспеют. Ожидается, что одним из главных достоинств нового закона будет возможность брать кредиты на обработку земли под залог имеющегося имущества, в том числе под недвижимость или сам участок.

Ещё одна особенность нового закона заключается в строгом правиле: продавать землю можно будет только украинским гражданам. Ожидается, что такая форма хозяйствования позволит наполнить бюджет страны примерно на 50 миллиардов долларов США в срок до 8 лет. Аналогичный рост ожидает внутренний валовый продукт – его прирост ежегодно планируется на 2%.

  Что ждёт украинцев после принятия закона:

• Возможность свободно распоряжаться своими земельными наделами: продавать, сдавать, покупать, предоставлять в качестве залога.
• Также закон урегулирует продажу земельных наделов финансовыми учреждениями.
• Рост цен на земельные наделы. Изначально стоимость предлагается оценивать по формуле: стоимость аренды, умноженная на 20 лет. Таким образом, если за 1 гектар сегодня владельцы получают 120 долларов ренты, то продать такой участок можно будет за 2400 долларов. Но спустя пару лет после принятия закона цена поднимется в 3 раза.

Пока ещё невозможно точно спрогнозировать все нюансы земельного рынка после снятия моратория. На него будут влиять сразу несколько факторов. В том числе – спрос и предложение со стороны землевладельцев, расположение конкретных участков, выставленных на продажу, сама экономическая ситуация в стране могут оказывать существенное влияние.

И немаловажную роль будет играть компетенция оценщика, который будет готовить конкретный участок на продажу.

Этим вопросом нередко задаются владельцы, которым предстоит продажа или другие операции с имуществом. На деле всё просто:

• Оценкой имущества называется процедура, в ходе которой определяется оценочная его стоимость.
• Экспертиза – это более широкое понятие, в него включают использование методик и знаний не только из области экономики или непосредственной оценки, но и знания в сфере инженерии, криминально-процессуальных дисциплин, строительстве и множестве других отраслей, которые соприкасаются с работой экспертов.

Назначение у оценки и экспертизы тоже разное. Если отчёт, составляемый оценщиком, призван дать общую информацию об объекте,то работа эксперта заключаетсяв проверке соответствий представленной суммы ксостоянию и правовому статусу имущества.

Разница есть и в законодательной базе. Так,

• Оценщики имущества в своей работе полагаются на нормы закона «Об оценке имущества», и их деятельность регулируется непосредственно Фондом Госимущества. Соответственно, именно на базе этой организации они получают квалификацию, без которой заниматься оценочной деятельностью запрещено законом.
• Эксперты в области имущества работают под юрисдикцией Министерства юстиции, а основой для их работы выступает закон «О судебной экспертизе». Соответственно, их услуги лежат скорее в правовом поле, и они необходимы для решения спорных ситуаций, ведения дел в суде или в прокуратуре.

Если вам нужна именно оценка имущества для дальнейших операций с ней, например, для продажи или оформления договора дарения, то услуги эксперта – это не ваш выбор. Вместо этого вам понадобится опытный оценщик имущества, который сможет быстро и квалифицированно провести оценку.

Если же вы ищете оценщика, а агентства и компании предлагают вам услуги экспертов, это повод задуматься о компетенции подобных агентств. В любом случае, при заказе оценки вашего имущества нелишним будет поинтересоваться у оценщика или компании наличием актуальных сертификатов –так вы сможете обезопасить себя от неквалифицированных «экспертов».

Практика выдачи займов и кредитов под залог – очень распространена. Её берут на вооружение как частные лица, которым необходимо получить ощутимую сумму на руки, так и компании, которые нередко закладывают своё имущество для расширения бизнеса или переориентации.

Но ни один банк не выдаст кредит под залог без предварительной оценки имущества, которое предполагается заложить. И тут на помощь приходят профессиональные оценщики, такие, как сотрудники компании «Альянс-Укрэксперт».

Мы производим оценку различных объектов, находящихся в собственности, от вполне привычных недвижимости или авто до более редких вариантов, например, заводского оборудования или железнодорожного транспорта.

  Как происходит процедура оценки?

• Специалист по оценке проводит визуальную оценку объекта.
• Затем он проводит анализ рынка, сравнивает с актуальными предложениями аналогичных объектов.
• Для оценки используются специальные статистические и математические формулы, благодаря которым можно точно вывести оценочную стоимость вашего объекта.
• Все результаты оценки специалист оформляет должным образом, чтобы вы могли предъявить готовые документы сотрудникам банка.

Какие аспекты стоит учитывать при выборе оценщика и заказе оценки стоимости имущества для залога?

1. Выбирайте экспертов по оценке, которые знают рынок финансовых учреждений Украины изнутри. Обычно у таких оценщиков отлично налажены связи с экспертами в области кредитования. Например, сотрудники «Альянс-Укрэксперт» постоянно держат руку на пульсе и знают все тонкости процедуры выдачи кредитов под залог, а их оценочные отчёты запросто принимаются любыми банками Украины.
2. Помните о том, что отчёт по оценке имущества имеет срок давности. Например, если вы закажете его параллельно с подачей документов в банк, вы быстро получите отчёт, а вот рассмотрение вашей заявки на кредит может затянуться. И в результате к моменту получения решения вам придётся перезаказывать оценку. Лучше подайте документы и только после её согласования на кредитном комитете банка заказывайте оценку.
3. Помните, что именно от работы оценщика и его выводов зависит сумма, которую вам согласуют для выдачи по кредитным обязательствам. Поэтому лучше выбрать компетентного оценщика, чтобы получить реальную стоимость своего имущества – и, как следствие, адекватную ей сумму кредита.

Оценка имущества для предоставления в качестве залога – это востребованная процедура. И наша компания знает в ней толк.

Работая с недвижимостью, следует всегда держать руку на пульсе. Изменения в законодательстве, новшества в сфере строительства каждый год приносят новые сюрпризы. Если вы планируете продать или купить жилое/нежилое помещение, обратите внимание на ключевые изменения.

СТОП заниженным оценкам

Летом 2018 года была запущена Единая база отчетов. Данная система позволяет проводить мониторинг отчетов оценки согласно установленным в ней рыночным индикаторам. Это значит, что если оценщик оценил, например, трехкомнатную квартиру, ниже установленного индикатора, такая оценка принята не будет. Теперь занизить стоимость недвижимости с целью сэкономить на налогах не получится.

Если при проверке оценки отчету не был присвоен уникальный номер, то такой договор купли-продажи недвижимого имущества нотариус не удостоверит. Оценщик может в первые 10 дней запросить рецензирование своего отчета. Однако длительность проведения оценки сильно увеличится, и не факт, что отчет будет принят.

Новости первичного рынка

Начался процесс обновления устаревшей ГСН, а также строительной нормативной базы. Нововведения повлияют на качество и темпы строительства и, что немаловажно, на скорость оформления права собственности на новый объект.

Прошли изменения и при присвоении адресов новостройкам. В марте 2019 года Кабмин принял постановление, которое упрощает эту процедуру: адрес присваивается при предоставлении строительного паспорта. После ввода здания в эксплуатацию адрес присваивается автоматически.

Законная перепланировка

Перепланировать помещение – объекты класса СС2 и СС3 – можно теперь без согласования. Отметим, что несущие конструкции перепланировке не подлежат. Если план помещения в техпасторте отличается от реального плана помещения, но не противоречит новым нормам, сделку купли-продажи можно смело оформлять.

Планы на будущее:

1. Запуск электронного реестра на строительство. Будет работать единый реестр проектной документации на строительство, госрегистрации прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.
2. Создание Единой государственной электронной системы, направленной на улучшение взаимодействия между застройщиком и другими участниками рынка недвижимости. Для покупателя такая система будет дополнительным плюсом, так как здесь он сможет ознакомиться со всей информацией по объекту строительства.

Что осталось без изменений

Без изменений остались размеры налогов и сборов:

1. 1% от стоимости на сбор в Пенсионный фонд (не нужно платить, если покупатель приобретает жилье впервые).
2. 5% налог на доходы физлиц и 1,5% военного сбора (если за год проводится более одной сделки продажи, платит продавец).
3. 1% госпошлина от оценочной стоимости объекта (как правило, делится поровну между покупателем и продавцом).

Коммерческая недвижимость, т.н. нежилой фонд – это здания и помещения, используемые для коммерческой деятельности (ведения собственного бизнеса, получения дохода от аренды, и пр.).

Объекты коммерческой недвижимости могут быть разных типов:

– торговые центры;

– объекты промышленности;

– офисные здания;

– гостиницы;

– магазины;

– сельскохозяйственные здания и сооружения;

– склады и пр.

Наши клиенты, как юридические так и физические лица, заказывают оценку коммерческой недвижимости для разных целей:

– в случае приобретения/продажи;

– для целей бухгалтерского и налогового учета;

– для получения займа/кредита либо переоценки как объектов залога;

– для предъявления в суде;

– для определения таможенных платежей и сборов;

– при разделе имущества учредителями;

– определение суммы страхового возмещения (для целей страхования);

– передача в уставный капитал создаваемого предприятия;

– принятие управленческих решений.

Нежилой фонд, это недвижимость, которая, как правило, генерирует доход ее владельцу. Поэтому, одним из основных подходов в методологии оценки данных объектов является доходный подход.  Суть в том, что стоимость любого здания, либо помещения – это  стоимость  доходов, которые данный объект принесет в будущем периоде. Для определения величины потенциального валового дохода/чистого операционного дохода (ЧОД), специалисты нашей компании рассчитывают/либо прогнозируют рыночную арендную ставку, по которой данный объект может сдаваться в аренду.

Окончательное определение  рыночной стоимости объектов нежилого фонда с помощью доходного подхода происходит путём приведения ЧОД в текущую стоимость путем дисконтирования будущих денежных потоков по соответствующей ставке дисконтирования (средний уровень доходности вложений/инвестирования  в похожие по рискованности активы).

Попутно, в своих работах, специалисты нашей компании используют сравнительный (т.н. «аналоговый»)  подход. Данная методология основывается на принципе замещения, так как покупатель не заплатит за выставленную на продажу коммерческую недвижимость больше той суммы, за которую можно купить аналогичный /идентичный по характеристикам (местоположение, тип, состояние, площадь, и т.д.) объект. После сбора информации о ценах на объекты-аналоги, оценщики их корректируют с учетом характеристик, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки. Мультипликатором, как правило, выступает среднерыночная стоимость квадратного метра после всех корректировок.

Гораздо реже в работах наши специалисты применяют затратный подход. Его суть в том, что инвестор не заплатит за объект на открытом рынке продаж большую сумму, чем на строительство идентичного во всех отношениях объекта. При этом учитывается фактор износа здания – объекта оценки по сравнению со сметой на строительство нового. Данная методология используется для уникальных объектов, в основном отдельно стоящих зданий/сооружений, а также для неразвитых рынков продаж подобной недвижимости в разных регионах Украины.