Как поменяют налог на недвижимость?

Глава комитета ВР по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев подал в ВР законопроект, который предполагает изменения в налогообложении на недвижимость. Данные изменения авторы документа назвали справедливыми, тогда как действующий налог сравнили со средневековым налогом на окна.


Что обещает новый законопроект?

Авторы документа планируют привязать налог к стоимости недвижимости, а не к метрам, как есть сейчас. По их мнению, несправедливо, когда собственники квартиры с одной площадью, но в разных районах платят одинаковую сумму налога. После принятия нового закона собственник жилого помещения будет платить не более 0,2 % от оценки жилья, а собственник нежилой недвижимости не более 0,3 %. Средний годовой налог по таким расчетам может составить около 3000 грн.

Также по новому закону отменяются все льготы, которые есть сейчас. В то же время, предполагается, что налог на недвижимость не будут платить пенсионеры, люди с инвалидностью, ветераны войны и труда, несовершеннолетние и недееспособные лица при условии, что у них в собственности есть только один объект недвижимости. Примечательно, что и тут будут определенные ограничения: оценочная стоимость квартир не должна превышать 300 минимальных з/плат для городов-миллионников и 100 мин. з/плат для населенных пунктов с менее 1 млн. жителей; для домов размер минимальных з/плат составляет 600 и 250 соответственно.

Еще одним нововведением станет взимание налога с недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию, однако фактически пригодна к использованию. Однако тут есть вопросы: кто и на основании каких признаков будет решать пригодна к использованию недвижимость или нет?

Традиционно, для реализации данного законопроекта авторы предлагают создать новые структуры, которые будут заниматься оценкой жилья. Однако как будет проходить процесс – законопроект об этом умалчивает.


Опасения экспертов

Поскольку за основу для расчета налога предлагается оценочная стоимость недвижимости, а не рыночная, эксперты считают, что здесь есть большие риски и присутствует коррупционная составляющая. Кому-то стоимость занизят, а кому-то завысят – начнутся оспаривания в судах, процессы затянутся и к чему все приведет – неизвестно.

Специалисты по недвижимости считают, что в первую очередь необходимо создать базу оценки, автоматизировать ее, привлечь международных оценщиков, IT-специалистов, а потом внедрять изменения. Сейчас же происходит наоборот.

В целом, новый законопроект достаточно сырой и требует обсуждения и доработок. Эксперты не прогнозируют, что он заработает уже в 2021 году. Однако морально подготовиться к изменению налога на недвижимость все же стоит.


P.S.: не обошлось без очередного курьеза – авторы законопроекта допустили опечатку, из-за чего в расчетах налога было достаточно много нулей. В Фейсбуке из-за этого развернулась обширная дискуссия, где активно комментировалась тема налога на хрущовку в размере 100 000 грн.

Отрасль градостроения – считается одной из коррумпированных отраслей в нашей стране. Ее не раз пытались реформировать, однако ощутимых положительных результатов это так и не дало. Очередная попытка реформы отрасли случилась полгода назад, когда кабинет Министров принял два постановления: № 218 и № 219. С тех пор отрасль оказалась в подвешенном состоянии, и чем все завершится – предсказать сложно.

Что предлагается реформой?

Вместо одной структуры – ГАСИ (гос. архитектурно-строительной инспекции) должны возникнуть три:

До сих пор ни одна из ново созданных структур не начала свою работу. Отрасль градостроения уже 6 месяцев в подвешенном состоянии, проверки строительств не проводятся, поскольку отсутствует порядок их проведения. Пока новые структуры не заработают, свою работу продолжает ГАСИ. Воспользовавшись ситуацией с COVID-19, ГАСИ затягивает работу с документами, в частности сроки по предоставлению разрешений на строительство или в его отказе вместо 10 дней растянулись на неопределенный период.

Неразбериха, которая уже несколько месяцев тянется в градостроительной отрасли, привела к тому, что желающих получить разрешительные документы существенно уменьшилось.

Будет ли порядок в отрасли?

На данный момент есть 5 законопроектов, которые якобы должны привести все в порядок. Первый был зарегистрирован еще в апреле 2020 г. (№ 3336), четыре следующих – в июле 2020 г. (№ 3875, 3875-1 (в августе был отозван), 3876, 3876-1). Однако, как у нас это часто бывает, эти документы только все больше запутали. Выводы Главного научно-экспертного управления по всем 5-ти законопроектам – неутешительные, складывается впечатление, что авторы документов далеко не всегда понимают, о чем они пишут и что предлагают.

Так, к примеру, в документе № 3336 «Проект Закона о внесении изменений в некоторые законы Украины относительно градостроительной и архитектурной деятельности» предлагается осуществлять госрегистрацию в сфере градостроительной деятельности экспертами и экспертными организациями, что может привести к появлению так называемых «черных регистраторов», что в свою очередь, увеличит количество проблемных строительств.

Обеспокоенность вызывает и предложение дать полномочия ГИГУ (госинспекции градостроения Украины) запрещать (отменять) проведение подготовительных и строительных работ (уведомления и разрешения на строительство). На данный момент данные споры решаются только в судебном порядке.

Законопроект № 3875 «Проект Закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно реформирования государственного регулирования в сфере градостроения» можно было бы назвать более прогрессивным с точки зрения предложенных технологичных решений. В нем авторы предлагают разрабатывать градостроительную документацию в векторной цифровой форме, а с 2022 года сделать автоматическую генерацию градостроительных условий и ограничений программными средствами градостроительного кадастра.

В этом же документе есть предложение сократить сроки рассмотрения судом дел по искам органов государственного градостроительного контроля и надзора. Вынесение решений по сути должно быть в течение 10 рабочих дней. Также авторы предлагают отменить судебный сбор по таким искам для органов гос. градостроительного контроля и надзора, что, в свою очередь, может привести к злоупотреблению служебным положением – иски будут подаваться по любым надуманным поводам.

В законопроекте № 3876 «Проект Закона о внесении изменений в Криминальный кодекс Украины и Кодекс Украины про административные правонарушения относительно усиления ответственности за правонарушение в сфере градостроения» очень много нестыковок. В частности, некоторые пункты законопроекта не согласовываются между собой и противоречат действующим законодательным документам. Главное научно-экспертное управление рекомендует доработать этот проект в технико-юридическом плане.

После ознакомления с вышеназванными законопроектами, возникает аналогия с басней Крылова «Лебедь, рак и щука» – нет общего понимания реформирования отрасли, каждый тянет, куда хочет, в результате имеем классическую реформу «по-украински», расхлебывать которую, как всегда, придется простым гражданам.

Этот год внес свои коррективы на рынке недвижимости. За первое полугодие спрос на аренду коммерческой площади сократился почти на 50 %. Виной всему стал коронокризис: кто-то съезжал с арендованной площади из-за невозможности вести бизнес, другие – не спешили занимать освободившиеся помещения. Неопределенность ситуации сохраняется до сих пор, однако первое полугодие уже показало, какие помещения будут пользоваться лучшим спросом.

 

 

Корректировка стоимости и свободных мест

 

Спрос уменьшился, а значит и цены на аренду помещений поползли вниз. В среднем арендные ставки упали на 20 %. Для разного класса недвижимости процент отличается. К примеру, на коммерческие площади класса А снижение стоимости зафиксировано около 10 %, для класса В – в районе всего 1 %, для класса С – около 3 %. На сегодня вакантность офисных площадей составляет около 14 %, что соответствует общемировым тенденциям.

Немного другие цифры приводят столичные эксперты. Так, по Киеву вакантность составляет около 17,6 %, где больший процент наблюдается в классе В – почти 20 %. По другим областным городам цифра существенно меньше. К примеру, в Харькове эксперты говорят о вакантности не более чем в 5 %.

Независимо от процента вакантных площадей в каждом населенном пункте, ясно одно: свободные площади есть, а значит у потенциальных арендаторов будет выбор. Этой осенью компании, которые раннее могли позволить себе скромные офисные помещения, смогут выбрать более просторные или же переместиться ближе к центру, при этом цена на такую недвижимость будет меньше, чем она была до коронокризиса.

 

Выбор офиса: на что обращать внимание

 

Новые условия требуют новых подходов. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время пользоваться спросом будут помещения с бесконтактным доступом, имеющие хорошую вентиляцию. Также немаловажным фактором станет и возможность придерживаться социальной дистанции, а это значит, что маленькие тесные комнатушки уйдут в прошлое.

Наиболее перспективной коммерческой недвижимостью сейчас считают коворкинги. Они не требуют затрат на ремонт и меблировку. Такой тип офиса выбирают те, чьим рабочим инструментом является ноутбук и смартфон, в частности IT-компании. К слову, именно у IT-компаний наибольший спрос на офисы, и эксперты считают, что этот спрос сохраниться несмотря на кризис.

Компании-застройщики, которые до кризиса начали строительство коммерческой недвижимости, сейчас активно вносят корректировки по планировке, вентиляции, обустраивают дезинфекционные кабинки.

Этой осенью выиграют те, кто сможет быстро подстроиться под новые условия, адаптироваться под существующие ограничения и предложит максимально безопасные, комфортные офисы.

На сегодняшний день не существует четкого алгоритма просчета суммы компенсации при нанесении морального ущерба. Поэтому в судебной практике встречаются случаи, когда за схожий моральный урон судьи определяют разную компенсацию. Урегулировать данную ситуацию обещают авторы законопроекта № 3929 «Про компенсацию потерь неимущественного характера (морального ущерба)», который в конце июля 2020 года был зарегистрирован в Верховной Раде.

 

 

 

В чем особенность документа

 

Авторы законопроекта считают, что только специально обученные независимые эксперты смогут просчитать точную сумму моральной компенсации. Поэтому предлагают ввести новую профессию – специалист (эксперт) по определению размера морального ущерба. Таким экспертом может стать человек с высшим образованием, который не менее 2-х лет проработал на должности экономиста, юриста, психолога, социолога или был судовым экспертом, аттестованным согласно законодательству. Для того, чтобы стать таким экспертом, необходимо пройти специальное обучение, сдать экзамен и получить квалификационное свидетельство.

Обязательно должна быть создана Ассоциация специалистов (экспертов) по определению размеров материального ущерба, так как только она имеет право вносить информацию про экспертов в Реестр специалистов (экспертов) по определению размеров материального ущерба. Кто будет создавать данный новый Реестр – в законе не указывается.

Что это означает для людей? Если вы решите обратиться в суд о возмещении морального урона, кроме адвоката, вам необходимо нанять и нового эксперта, так как без него получить компенсацию будет невозможно. Какова будет стоимость услуг таких экспертов – в законопроекте не указывается.

 

Основания для определения морального вреда:

 

  1. Для физлиц – это причинение физической боли или душевных страданий в следствии нарушения их конституционных прав и прав его родственников, членов семьи неправомерными действиями или бездеятельностью других лиц.
  2. Для юрлиц – это нанесение вреда деловой репутации компании.

В целом данный законопроект посвящен больше организации работы экспертов по определению размера морального вреда. Описание их деятельности очень похоже на описание работы риелторов по недвижимости из нашумевшего законопроекта № 3618: также необходимо пройти обучение, получить свидетельство, также будет создаваться очередной Реестр, новая Ассоциация и также без новых экспертов невозможно будет получить компенсацию морального вреда.

Методику определения морального ущерба авторы законопроекта предлагаю утвердить в течение 3-х месяцев после вступления в силу этого закона. Разработать ее должны в Министерстве юстиции Украины.

На основании данного законопроекта сложно сказать, будет ли легче и справедливее определяться моральный ущерб и повысятся ли шансы в целом получить денежную компенсацию за ущерб неимущественного характера. Но то, что услуги экспертов будут оказываться на платной основе, в документе прописано. Остается только надеяться, что размер суммы за работу новоявленных экспертов не станет причиной физической боли и душевных страданий истцов.

 

Законопроект № 3618 от 09.06.2020 «Про риелторскую деятельность в Украине» успел уже наделать много шума. Его называют антирыночным, антипредпринимательским, одиозным и таким, который существенно ограничивает права граждан распоряжаться своей собственностью, хотя сами авторы считают, что данный закон сможет вывести рынок риелторских услуг из тени.

 

 

Основные моменты документа

 

  1. После принятия данного законопроекта владельцы недвижимости не смогут продать или сдать в аренду свое имущество без обращения к риелтору, что повлечет за собой дополнительные расходы. На сегодняшний день такое обращение – дело добровольное и не имеет определенной фиксированной платы. Например, при сдаче в аренду помещения услуги брокера стоят около 50 % от стоимости, при купле-продаже берется плата до 5 % от цены продажи.
  2. Брокеров по недвижимости будут лицензировать и штрафовать. Чтобы иметь право на свою деятельность, специалистам необходимо пройти обучение в аккредитованных учреждениях и сдать квалификационный экзамен. Риелторов, которые будут работать без свидетельств, предполагается штрафовать на суммы от 8 500 до 34 000 грн.
  3. Создание нового реестра (единой базы) об объектах недвижимости. Внесение информации в Базу будет осуществляться на платной основе. На данный момент в Украине есть несколько государственных баз, в которые вносится информация о недвижимости. Будет ли новая База данных государственной или нет – в законопроекте не указывается.
  4. Создание Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности, в составе которой будет работать Комиссия, Совет общественного надзора и Съезд специалистов.

 

Подводные камни законопроекта

 

Нотариальной Палатой Украины была проведена правовая экспертиза законопроекта № 3618. Выводы, которые были сделаны, не утешительны. В частности, в экспертизе указывается, что данный законопроект существенно ограничивает права собственников самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Кроме того, он закрепляет монополию риелторских услуг на рынке недвижимости, поскольку другие альтернативы осуществления сделок не предлагаются.

Авторы экспертизы обращают внимание и на тот факт, что в связи с принятием этого законопроекта могут возникнуть проблемы рынке с/х земли, поскольку в понятие «недвижимое имущество» входят и земельные участки. Соответственно, без брокера ни один участок невозможно будет продать, обменять, сдать в аренду.

Кроме того, в законопроекте нет описания даже минимального контроля государства за сферой риелторских услуг. Не определены ответственные государственные органы, которые могли бы осуществлять госрегулирование, не выписаны их полномочия.

В целом, законопроект № 3618 от 09.06.2020 «Про риелторскую деятельность в Украине» вызывает больше вопросов, ответы на которые авторы законопроекта не дают. Кому принесет пользу принятие этого документа: государству, гражданам, риелторам, третьим лицам? Вопрос остается открытым.

Что влияет на выбор квартир и как он может измениться после окончания карантина – особенности спроса на квартиры в новостройках и их стоимость.

 

 

Упали или увеличились цены на квартиры?

 

В период карантина застройщики и девелоперы не повышали стоимость на квартиры. Были случаи увеличения ценовой политики, что длилось не долго. После всё вернулось в первоначальное положение.

В обычное время период скидок формируется на новогодние праздники. Но в этом году на рынке прослеживалась тенденция сохранения цен, без повышения или снижения в период сезона скидок. Это длится вплоть до сегодняшнего дня.

Более интересная ситуация сформировалась на вторичном рынке. Люди восприняли готовые квартиры более безопасным вариантом для покупки в период карантина. Многие остались в надежде на снижение цен. Но вместе с этим уменьшилось количество предложений о покупке квартир вторичного рынка. Такая “задержка” – это возможность сохранить недвижимость для более выгодной продажи в после карантинный период.

 

Особенности формирования спроса на квартиры

 

Соглашения о покупке-продаже в новостройках уменьшились в несколько раз, но активный поиск жилья остался тенденцией для населения. Специалисты отдела продаж утверждают, что подобное явление представляет собой “отложенный спрос” – выбирают квартиру с перспективой купить в ближайшем будущем.

С этим также соглашаются девелоперы. Очевидно, что сохраняется тенденция на увеличение трафика сайта, активности в социальных сетях. В офис часто звонят с целью узнать о продаже квартир на вторичных рынках и в новостройках.

Многие клиенты уже не ожидают падения цен – это сигнал о стабилизации рынка, в том числе эмоционально. Это связано с тем, что компании продолжали свою работу. Отделы продаж информировали всех клиентов в онлайн-режиме, а строительные площадки продолжали работать – возводить новые жилые комплексы.

Положительный эффект вызвало продолжение строительства и онлайн-поддержка клиентов. Все могли наблюдать за активной деятельностью и развитием сферы. Это не спровоцировало появление паники.

 

Новые проекты и расценки: что ожидать после карантина

 

Сейчас многие девелоперы говорят о старте новых проектов, которые были запланированы в этом году. Опубликованные анонсы многих компаний дают чёткую уверенность, что ценовая политика сохранится на том же уровне.

И естественно, что плановое строительство будет возобновлено вместе с появлением новых строительных объектов.

 

Фонд Госимущества Украины в конце апреля опубликовал информацию о нововведениях в процедуре оценки земли и недвижимости. По словам Сергея Игнатовского, заместителя председателя Фонда, ранее процедуры операций с недвижимостью и землёй были разделены. Но такое положение не соответствует международным нормам, и сегодня Украина – практически единственная страна в мире, где для купли-продажи недвижимости и земли используются отдельные процедуры.

 

 

Чтобы упростить для граждан эту процедуру, Фонд Госимущества разрабатывает новый законопроект, согласно которому оценка и продажа земли и недвижимости будет проводиться по унифицированной схеме. Законопроект сейчас находится на стадии разработки, но он будет подан на рассмотрение в Верховную Раду уже в ближайшее время.

 

Этот закон станет следующим шагом в реформировании рынка земли и недвижимости. Благодаря ему владельцы земельных участков и объектов недвижимости смогут проводить операции со своей собственностью по упрощённой схеме. Напомним, что предыдущим шагом в реформе было упразднение так называемых оценочных площадок, через которые ранее было необходимо проводить оценку объектов собственности.

 

Сегодня процедура оценки доступна каждому. Украинцы по-прежнему могут заказать оценку своего объекта в оценочных компаниях, которые регистрируют работы для нотариальных сделок в сервисе внесения информации Фонда Госимущества – Единый реестр, который будет действовать до июля. «Альянс-Укрэксперт» поможет вам получить объективные данные оценки вашего объекта недвижимости.

 

Что же касается нового запланированного закона, мы надеемся, что с его помощью украинские собственники избавятся от необходимости проходить сложную процедуру при продаже или покупки земли и недвижимости.

 

 

 

 

 

Киевская администрация продолжает переименовывать улицы, и нередко из-за этого жизнь владельцев недвижимости по переименованным адресам усложняется. Многие попросту не знают, как действовать в ситуации, если вы жили по одному адресу, а в итоге теперь ваша недвижимость зарегистрирована на несуществующей улице.

 

 

Компания «Альянс-Укрэксперт» решила внести ясность в этот вопрос. Итак, разбираемся, нужно ли менять документы на недвижимость при переименовании улиц?

 

Как сообщили в КГГА, пока что обязательная замена документов на имущество по переименованному адресу не закреплена в законодательстве. С другой стороны, по закону изменения сведений о местонахождении юридического лица должны обязательно регистрироваться государством. А значит, если ваш офис компании находится на улице, которая была переименована, стоит внести изменения в свои регистрационные документы.

Для физических лиц менять в паспорте штамп о прописке необязательно. Это можно сделать попутно, если вам нужно, к примеру, поменять паспорт в связи со сменой фамилии или при вклейке фото в 25 и 45 лет.

 

Что касается правоустанавливающих документов на имущество, они также не подлежат срочной и обязательной замене. Если вы не планируете пока что проводить операции со своими квартирой или домом, можете отложить свой техпаспорт и документ купли-продажи (дарения или наследования). Внести в них изменения вы сможете по своей инициативе, если решите проводить с объектом недвижимости какие-либо нотариальные действия. Также можно сделать проще и заказать справку о переименовании улицы в Департаменте архитектуры и градостроительства. Её вы можете приложить к документам на имущество.

 

Таким образом, обязательной замене документов подлежат только регистрационные документы юридических лиц, поскольку такой порядок обозначен в законе «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей». Если же вы обеспокоены тем, что ваша жилплощадь в документах находится на ныне несуществующей улице, вы можете инициировать замену документов по своему желанию. Аналогично необязательно и менять данные о прописке в паспорте. Но если вы планируете в ближайшем будущем продавать, сдавать в аренду или передавать в дар свою недвижимость, перерегистрация её по переименованному адресу будет совсем нелишней.

 

В этом году ФГИУ подписал меморандум со Всемирным банком о реформах в сфере проведения оценивания имущества. В перспективе Фонд госимущества пропишет полный законопроект, в котором будут указаны новые требования, соответствующие международным стандартам оценки.

 

 

Уже сейчас подготовка к реформам идёт полным ходом: буквально месяц назад ФГИУ запустил онлайн-сервис для внесения данных об имуществе в Единый реестр. Планировалось, что такое нововведение позволит нотариусам, работникам БТИ и оценщикам быстро проводить процедуру оценки, но на данный момент сервис внесения информации работает затруднительно. Второе нововведение, которое затронуло сферу операций с недвижимостью – это ликвидация частных онлайн-площадок, через которые ранее необходимо было регистрировать отчёты об оценке недвижимости. Это позволило снизить стоимость самой операции с недвижимостью, ведь ранее собственники были обязаны оплачивать услуги онлайн-площадок по тарифам, установленным собственниками этих платформ.

 

После подписания соответствующего закона о ликвидации коррупционных схем в сфере оценки недвижимости президентом Украины, все 4 онлайн-площадки были упразднены, а им на смену пришёл сервис внесения информации в Единый реестр, который будет действовать до июля. До этого времени ФГИУ должен разработать электронный сервис на основе нынешней базы, к которому получат доступ все действующие в Украине нотариальные и оценочные субъекты. Информация с электронного сервиса также будет доступна всем украинцам: для получения рыночной стоимости достаточно будет зарегистрироваться и подать заявку онлайн для просчёта стоимости объекта автоматически. Впрочем, если вы будете не согласны с оценкой электронного сервиса, вы можете получить полноценный отчёт от экспертов-оценщиков по старому протоколу.

В Верховной Раде снова возникли разговоры о введении налогов на недвижимость по аналогии с налогообложением земельных участков.

 

Сегодня налоги на недвижимость рассчитываются, исходя из следующих параметров:

 

 

Такой подход не оправдывает себя, поскольку налоги на стандартную квартиру в «хрущёвке» и на аналогичный по площади объект в новостройке будут одинаковыми, а ведь состояние недвижимости, её технические характеристики и место расположения не учитываются вовсе.

 

В этом отношении налог на землю более дифференцирован: он учитывает оценочную стоимость участка, его назначение. Такой подход позволяет рассчитать сумму налога более объективно и точно.

 

Соответственно, именно его планируют взять на вооружение государственные власти. Пока проект налогообложения недвижимости находится на стадии разработки. Если его внедрение посчитают необходимым, изменения в налогообложении вступят в силу уже в первом квартале 2021 года.

 

При этом субъектами налогообложения по прежнему останутся все физические и юридические лица, которые находятся на территории Украины, будь то граждане или нерезиденты.

 

Сегодня ставку на налог устанавливают местные власти. Её размер не превышает 1,5%. А сам расчёт налога на объект недвижимости производится по формуле: минимальная заработная плата х процентная ставка х квадратура объекта. То есть, владельцам жилплощади с квадратурой 90 кв.м. нужно будет оплатить налог в размере: 4723 грн (мин. зарплата) х 1.5% х 90 = 6376 грн.

При этом, для объектов площадью более 300 кв.м. (квартира) или 500 кв.м. (частный дом) предусмотрена дополнительная оплата налога в размере 25 000 грн.

«АЛЬЯНС-УКРЭКСПЕРТ» стремится к длительным и взаимовыгодным отношениям с партнерами. Приглашаем Вас к сотрудничеству!

Отзывы клиентов

Наши клиенты

Нужна консультация? Звони!

(097) 857-9000 (063) 857-9000

(050) 857-9000 (044) 568-05-85

или

закажи обратный звонок

ГЛАВНЫЙ ОФИС

03039, г. Киев, пр-т Лобановского, 119, оф. 531

(097) 857-9000
(063) 857-9000
(050) 857-9000
(044) 568-05-85

e-ocenka@ukr.net

Cпециалисты-оценщики нашей компании готовы проконсультировать Вас и ответить на все интересующие вопросы в удобное для Вас время с
08:00 - 22:00 (без выходных).