Новая система оценки: что предлагает Всемирному банку изменить Фонд госимущества?

В этом году ФГИУ подписал меморандум со Всемирным банком о реформах в сфере проведения оценивания имущества. В перспективе Фонд госимущества пропишет полный законопроект, в котором будут указаны новые требования, соответствующие международным стандартам оценки.

Уже сейчас подготовка к реформам идёт полным ходом: буквально месяц назад ФГИУ запустил онлайн-сервис для внесения данных об имуществе в Единый реестр. Планировалось, что такое нововведение позволит нотариусам, работникам БТИ и оценщикам быстро проводить процедуру оценки, но на данный момент сервис внесения информации работает затруднительно. Второе нововведение, которое затронуло сферу операций с недвижимостью – это ликвидация частных онлайн-площадок, через которые ранее необходимо было регистрировать отчёты об оценке недвижимости. Это позволило снизить стоимость самой операции с недвижимостью, ведь ранее собственники были обязаны оплачивать услуги онлайн-площадок по тарифам, установленным собственниками этих платформ.

После подписания соответствующего закона о ликвидации коррупционных схем в сфере оценки недвижимости президентом Украины, все 4 онлайн-площадки были упразднены, а им на смену пришёл сервис внесения информации в Единый реестр, который будет действовать до июля. До этого времени ФГИУ должен разработать электронный сервис на основе нынешней базы, к которому получат доступ все действующие в Украине нотариальные и оценочные субъекты. Информация с электронного сервиса также будет доступна всем украинцам: для получения рыночной стоимости достаточно будет зарегистрироваться и подать заявку онлайн для просчёта стоимости объекта автоматически. Впрочем, если вы будете не согласны с оценкой электронного сервиса, вы можете получить полноценный отчёт от экспертов-оценщиков по старому протоколу.

В Верховной Раде снова возникли разговоры о введении налогов на недвижимость по аналогии с налогообложением земельных участков.

Сегодня налоги на недвижимость рассчитываются, исходя из следующих параметров:

• Квадратных метров, отведённых под недвижимость.
• Размера ставки налогов, утверждённой местной властью.
• Минимальной заработной платы по Украине.

Такой подход не оправдывает себя, поскольку налоги на стандартную квартиру в «хрущёвке» и на аналогичный по площади объект в новостройке будут одинаковыми, а ведь состояние недвижимости, её технические характеристики и место расположения не учитываются вовсе.

В этом отношении налог на землю более дифференцирован: он учитывает оценочную стоимость участка, его назначение. Такой подход позволяет рассчитать сумму налога более объективно и точно.

Соответственно, именно его планируют взять на вооружение государственные власти. Пока проект налогообложения недвижимости находится на стадии разработки. Если его внедрение посчитают необходимым, изменения в налогообложении вступят в силу уже в первом квартале 2021 года.

При этом субъектами налогообложения по прежнему останутся все физические и юридические лица, которые находятся на территории Украины, будь то граждане или нерезиденты.

Сегодня ставку на налог устанавливают местные власти. Её размер не превышает 1,5%. А сам расчёт налога на объект недвижимости производится по формуле: минимальная заработная плата х процентная ставка х квадратура объекта. То есть, владельцам жилплощади с квадратурой 90 кв.м. нужно будет оплатить налог в размере: 4723 грн (мин. зарплата) х 1.5% х 90 = 6376 грн.

При этом, для объектов площадью более 300 кв.м. (квартира) или 500 кв.м. (частный дом) предусмотрена дополнительная оплата налога в размере 25 000 грн.

5 декабря президент Украины подписал новый закон, касательно оценки объектов недвижимости и изменения в схеме, которую давно уже признали коррупционной. Речь идёт о регистрации данных о имуществе на специальных электронных площадках. Ранее за эту услугу необходимо было платить деньги (1500 грн в среднем), а сам процесс регистрации и получения отчётов затягивался на длительный срок.

С 31 января 2020 года так называемые «площадки Яценко» упразднены.

Это означает, что:

– Теперь процесс заключения сделок с недвижимостью будет гораздо быстрее.

– Необходимость получать справки только на электронной площадке устранена.

– Каждый гражданин Украины сможет получить справку про автоматическую оценку имущества быстро и без лишних затрат.

Рассмотрим новый закон немного подробнее. Сами депутаты провозгласили долгосрочную задачу нового закона: он призван улучшить инвестиционный климат в Украине и упростить процедуру оценки недвижимости.

На основании этого закона отпала необходимость в посредниках – электронных площадках – через которые ранее требовалось регистрировать отчёт об оценке объекта недвижимости, и получать справку о регистрации, без которой не могла проводиться сделка у нотариуса.

Новая модель оценки имущества стала гораздо проще: теперь каждый владелец объекта недвижимости получает доступ к единой базе отчётов об оценке имущества. При помощи автоматического модуля владелец недвижимости может заказать быструю оценку своего объекта онлайн и получить справку о рыночной стоимости. Такая справка онлайн имеет полную юридическую силу и может использоваться при заключении сделок.

Если же владелец недвижимости не согласен с результатами автоматической оценки, он имеет право обратиться к специалистам-оценщикам и получить отчёт по оценке своего имущества в стандартном виде, как это было прежде.

Все данные об оценке объектов недвижимости вносятся в единый реестр, доступ к которому получат все без исключения оценщики и нотариусы. Также получить справки и отчёты смогут и владельцы: доступ к реестру не потребует авторизации, а все данные по объектам будут находиться в открытом доступе. Исключение – персональные данные владельцев имущества или заказчиков отчета, которые будут недоступны всем желающим.

В новом законе предусмотрено вступление его в силу на следующий день с момента подписания, а отдельные пункты 1 раздела вступили в силу с 1 января 2020 года. По данным Фонда госимущества Украины, программное обеспечение для нового реестра данных начнёт работать примерно в середине 2020 года.

Официальный сайт украинского парламента опубликовал новость о том, что с 1 января так называемые «площадки Яценко» – посредники между оценщиками и Фондом госимущества — будут ликвидированы.

Что это значит на практике? Сайт Верховной Рады акцентирует внимание на том, что теперь процедура оценки недвижимости станет проще. К тому же, это даёт возможность экспертам по оцениванию и нотариусам снизить плату за свои услуги, ведь теперь им не придётся отдавать часть прибыли частным структурам за передачу данных оценки в реестры Фонда Госимущества.

Вместо этого с нового года сама процедура оценивания недвижимости станет проще. Более того, она будет автоматизирована. ФГИ внедряет собственную разработку – онлайн-модуль автоматического оценивания. И каждый владелец собственности сможет использовать его для получения справки об автоматической оценки с указанием оценочной стоимости. Достаточно ввести параметры объекта оценки и подождать короткое время.

Значит ли это, что услуги оценщиков теперь не нужны? Разумеется, нет. Несмотря на то, что справки, выданные модулем ФГИ, будут считаться легальным инструментом, и будут иметь силу при заключении сделок, необходимость в оценке независимыми экспертами не исчезнет. К ним можно будет обращаться за квалифицированной оценкой, если владелец или его контрагент не согласны с оценочной стоимостью, установленной модулем. А вероятность такого несогласия будет высока, ведь ошибки автоматизации или человеческий фактор при введении данных об объекте никто не отменял.

Одновременно, все оценённые объекты будут сохраняться в едином реестре. Доступ к нему будет бесплатным как для нотариусов, так и для владельцев оценённой недвижимости.

Такое нововведение позволит владельцам недвижимости и нотариусам сэкономить на каждой сделке до 1000 грн (средняя стоимость подачи оценочных данных в реестр ФГИ через электронную площадку сегодня составляет от 680 до 1800 грн).

Пожалуй, каждый хотя бы раз сталкивался с затоплением квартиры: сорванные краны, невнимательность, халатность соседей или аварии на водопроводе порой могут привести к катастрофическому ущербу для жилья. Но в случае, если затопление произошло в многоквартирном доме, всегда можно определить виновника ситуации и оценить нанесённый его действиями или бездействием ущерб, чтобы потом взыскать его с виноватой стороны.

Какие действия предпринять при затоплении квартиры?

Даём подробный алгоритм действий для такого случая:

• Сообщите в свой ОСМД или управляющую компанию о поломке и аварии.
• Вызовите сантехника, чтобы он устранил поломку.
• Создайте опись пострадавшего имущества.
• Если ваше жильё застраховано – сообщите в страховую компанию о наступлении страхового случая. Дальше наступает черёд действовать её специалистам. Они сами оценят имущество и сформируют стоимость компенсации по страховке.
• Если же вы не предусмотрели такой вариант и не застраховали своё жильё от пожара/затопления, отчаиваться не стоит. Вызывайте независимых экспертов по оценке, чтобы получить точный расчёт нанесённого вам ущерба. Затем есть два пути: можно договориться с виноватой стороной полюбовно, либо же подать судовой иск на взыскание компенсации.

Кстати, оценка ущерба при затоплении понадобится не только в последнем случае. Иногда страховые компании хитрят и устанавливают минимальные суммы компенсации. Если вы не согласны с оценкой вашей СК, всегда можно заказать оценку у независимого специалиста. Мы в «Альянс-Укрэксперт» готовы прийти на помощь и оценить стоимость повреждённого в ходе затопления имущества. Наши услуги помогут вам получить компенсацию на восстановление вашего жилья после потопа. И, кстати, именно оценка экспертов из независимой компании чаще всего выступает решающим аргументом в судебных тяжбах, ведь далеко не все виновники потопа готовы уладить проблему полюбовно, и порой требуется приложить немало сил и времени для того, чтобы получить от них или страховой компании компенсацию.

Пожар – одна из самых распространённых причин порчи имущества. Несмотря на продвинутые технологии, возгорание может возникнуть даже в самом современном доме, ему подвержено и движимое имущество. А уж на производстве пожар и вовсе не редкость, несмотря на все соблюдения техники противопожарной безопасности.

При этом, огонь способен свести на нет все ваши вложения в имущество. И в таком случае потребуется вложить деньги в его восстановление. А сделать это проще всего за счёт страховых выплат или взыскания с виновника пожара.

Итак, у нас есть две стратегии поведения, если ваше имущество сгорело или было повреждено огнём:

• Подать иск на виновника возгорания и потребовать у него возмещение нанесённых убытков.
• Обратиться в свою страховую компанию за выплатами по наступлению страхового случая (последнее сработает, если вы предусмотрительно застраховали имущество именно от повреждения при пожаре).

В любом случае, вам понадобится экспертиза с оценкой нанесённого ущерба, на основании которой и формируется сумма страховых выплат или компенсаций пострадавшей стороне.

Задача оценщика в обоих случаях – квалифицированно оценить все нанесённые повреждения и сформировать ту сумму, которая гарантированно покроет ваши издержки на восстановление и ремонт повреждённого имущества. Поэтому стоит ответственно относиться к выбору компании-оценщика.

Если вам необходимо произвести такую экспертизу, лучше не медлить: чем быстрее вы обратитесь к оценщику, тем точнее он сможет определить нанесённый ущерб. Мы в «Альянс-Укрэксперт» оказываем следующие виды оценочных услуг при пожаре:

• Оценка ущерба при пожаре в квартире.
• Оценка ущерба при пожаре в частном доме.
• Оценка ущерба при пожаре в коммерческой или промышленной недвижимости.

В последнем случае квалифицированный оценщик тем более важен, поскольку нужно определить не только ущерб, нанесённый вашему имуществу, но и потенциально недополученную прибыль, которую вы потеряли из-за пожара. И наши эксперты обладают нужной квалификацией для проведения такой оценки.

От вас для того, чтобы мы произвели оценку, требуется минимальный пакет документов:

• Правоустанавливающие документы на собственность.
• Техпаспорт объекта, выданный БТИ.
• Акт из жилищной конторы.
• Перепись повреждённого имущества.
• Акт, выданный пожарной службой о фиксации возгорания на вашем объекте.
• Для физических лиц — паспорт и ИНН (копии).
• Для юридических лиц — копии свидетельства о регистрации.

С нами вы сможете получить компенсацию за повреждения вашего имущества при пожаре в полном объёме. Не затягивайте с обращением в «Альянс-Укрэксперт»: чем быстрее будет проведена оценка, тем точнее будут её результаты.

Если одним из собственников вашей жилплощади является несовершеннолетний, либо же если он прописан на её территории, процесс купли-продажи превращается в настоящий квест. Таково уж действующее законодательство: оно стремится защитить права малолетних и несовершеннолетних граждан на владение недвижимостью по максимуму.

Итак, с чем предстоит столкнуться, тем, кто хочет продать недвижимость, которая находится в собственности несовершеннолетнего?
 
• Первое – это статус самого продавца. Право заключать сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, или в которой ребёнок прописан, имеют только официальные представители этого ребёнка – родители, зарегистрированные опекуны или усыновители.

• Все подобные сделки проводятся исключительно под надзором государственных органов опеки.

Соответственно, существуют и ограничения на заключение сделок с недвижимостью несовершеннолетних. В частности, вам не разрешат продать квартиру, если:
 

• Вы или второй родитель ребёнка лишены родительских прав.
• Вашего ребёнка отобрали у вас органы социальной защиты.
• Если вы подали недостоверные сведения о себе в органы опеки.
• Если вы не подали в органы опеки соглашение на проведение сделки с квартирой ребёнка.
• Если касательно квартиры проходят судебные разбирательства.
• Если органы опеки решат, что продажа квартиры угрожает имущественным правам, безопасности и социальному статусу ребёнка.
 

И всё это вам необходимо опровергнуть при помощи правильно поданных документов.
 
Какие документы подаются в органы опеки перед продажей квартиры?
 
1. Заявление от каждого из родителей ребёнка.
2. Паспорта всех владельцев недвижимости.
3. ИНН всех владельцев квартиры.
4. ИНН ребёнка, имеющего долю в имуществе или единолично владеющего квартирой.
5. Свидетельство о рождении (для детей младше 14 лет) или паспорт (для детей старше 14).
6. Справку о составе семьи (спорный документ, который сейчас отменили, но затребовать могут).
7. Техпаспорт на квартиру и выдержку из Госреестра.
8. При определённых обстоятельствах – свидетельство о смерти собственников жилья, свидетельство о разводе или другие документы.
 
Разрешение, выданное на основании этих документов, обязательно нужно заверить у нотариуса. Его также передают регистратору нотариальной конторы вместе с другими документами при заключении сделки купли-продажи. После предоставления всех документов в органы опеки для осуществления сделки необходимо оценить недвижимость. Органы опеки передают пакет документов оценщику (в нем содержатся как правоустанавливающие документы собственника, так и технический паспорт на квартиру, а также копия документов заказчика). И только после осуществления оценки органы опеки предоставляют официальное заключение с прикрепленным актом оценки.

В самом начале своего президентского срока В. Зеленский отменил сразу 61 указ, изданный правительством в период с 1991 по 2003 годы. «Под раздачу» попал и заключённый в 1993 году указ о введении госпошлины на нотариальные услуги. Как это скажется на представителях украинского бизнеса и самих нотариальных конторах? Разбираемся вместе с «Альянс-Укрэксперт»!
 

Как регулировалась работа нотариусов до 2019 года?

В соответствии с уже упомянутым выше актом, в Украине имели право заверять сделки и документы нотариусы, как государственных учреждений, так и ведущие частную практику. Соответственно, документы и сделки приобретали юридическую силу независимо от того, кто их заверил: нотариус из государственной нотариальной конторы или частник.

Зато размер оплаты за нотариальные услуги в обоих случаях отличался радикально:

• Государственные нотариусы взымали за свои услуги пошлину в точно установленном законом Украины размере.
• Их частные коллеги ставили ставку пошлины на своё усмотрение, а клиент уже мог или соглашаться с ней, или искать другого специалиста. При этом поставить размер госпошлины меньше, чем у государственных же нотариальных контор, частный нотариус не имел права.

При этом ставки пошлины, а также перечень лиц, освобождённых от её уплаты, были достаточно размытыми. Они регулировались Декретом КабМина от 1993 года. Суть пошлины сводится к тому, что она выступает оплатой за предоставление документов, имеющих юридическую силу.
 
Не стоит путать её с налогами: пошлина высчитывается, к примеру, от стоимости сделки. И если вы хотите получить заверенный документ купли-продажи, вам нужно уплатить не менее 1% пошлины от реальной суммы сделки. Налоги же вычисляются не от фактической цены, а от оценочной стоимости имущества.

Современный порядок оплаты госпошлины

Поскольку провести полностью продуманный закон и согласовать все процедуры наше правительство никогда не умело, стоит ли удивляться, что нововведения от ОП также пока недоработано. Но рассмотрим подробнее.
 
Сначала президент принял Указ, который снимает ограничения на размер пошлины, выплачиваемой частным нотариусам. С одной стороны – хорошо, ведь на волне конкуренции нотариусы могут снизить свои ставки по госпошлине на продажу. Но вот незадача: инструкция по проведению оплаты госпошлины от 2012 года осталась в силе – её никто не отменял. А по этой инструкции чётко прописано, что госпошлина в частных конторах не может быть ниже, чем в государственных.
 
Пока что в связи с этим Офис Президента принял ещё один указ и отменил обязательный размер пошлины при продаже – теперь он не будет составлять обязательный 1%. Но и выпустил указ, по которому размер пошлины регулируют сами частные нотариусы – а какой им резон ставить размер госпошлины менее всё того же приснопамятного 1%, если их конкуренты взымают такую же плату? Правильно, никакой!
 
Так что, с отменой обязательного тарифа госпошлины на покупку ситуация не решилась кардинально. Но теперь рынок нотариальных услуг получил чёткий и гибкий регулировочный инструмент, который позволит снизить процент использования «теневых» схем на рынке.

Автомобилей в Украине становится год от года всё больше. И это неудивительно: при ценах на общественный транспорт и минимальном комфорте всё больше людей переходят в разряд автовладельцев. Но кроме удобства, наличие своего авто связано и с рисками, например, попадания в ДТП. Причём от этого не застрахован даже самый опытный водитель. В случае аварии каждому автовладельцу понадобятся услуги оценщика, ведь точно оценить размер нанесённого ущерба сможет только специалист.

Когда нужна оценка авто?

• При заключении сделок купли-продажи автомобиля.
• При наследовании авто.
• При возникновении имущественных споров.
• При обращении в банк за ссудой под залог авто.
• В случае необходимости обращения в страховую компанию (наступление страхового случая).

Именно последняя ситуация возникает при попадании в ДТП.

Как правильно действовать после аварии автовладельцу?

Прежде всего, стоит сохранять хладнокровие и пошагово произвести следующие действия:

• Вызвать на место аварии полицию.
• Связаться с оценщиком и пригласить его на экспертизу (лучше сделать это незамедлительно, ведь от его экспертизы будет зависеть сумма страховых выплат).
• Известить страховую компанию, с которой у вас заключён договор.
• Не перемещать авто до момента составления протокола.
• Получить на руки экспертное заключение оценщика и протокол ДТП – и затем обратиться в свою страховую компанию.

Какого оценщика приглашать?
 

Страховые компании имеют в штате собственных экспертов по оценке. Но не стоит полагаться на их компетентность, ведь действовать такие специалисты будут прежде всего в интересах страховой, а не в ваших.     Вместо этого стоит обратиться к независимому специалисту и получить его заключение.

Для того, чтобы оценщик провёл процедуру на месте ДТП необходимо:

• Заключить с ним договор о предоставлении услуг.
• Обговорить место и время проведения экспертизы.
• Предоставить протокол осмотра места аварии.
• Получить на руки акт осмотра и заключение о нанесённом ущербе.
• Оплатить стоимость услуг.

С полученным актом вы можете обратиться в страховую компанию или подать в суд на виновника аварии, чтобы компенсировать нанесённый вам ущерб.

Ожидается, что с 2020 года продажа земли, находящейся в частной собственности, будет открыта. По состоянию на 2019 год, общая площадь земель, которые не подлежат продаже (паи и земельные наделы), составляет более 40 миллионов гектаров.

Сегодня ведутся активные разговоры о новом законе, который снимет действующий мораторий на продажу, и откроет землевладельцам новые перспективы. Напомним, что сейчас земельные паи можно только сдавать в аренду, а на продажу земель наложено строгое вето. Сдаются подобные наделы практически повсеместно: чаще всего договора с арендаторами заключаются на сроки от 7 до 50 лет.

Команда нового президента стремится пролоббировать закон на отмену моратория ещё до истечения этого года, и прогнозы экспертов свидетельствуют, что после его принятия стоимость земли вырастет.

Пока что не совсем понятны механизмы нового рынка земли, который будет создан, если сторонники снятия моратория преуспеют. Ожидается, что одним из главных достоинств нового закона будет возможность брать кредиты на обработку земли под залог имеющегося имущества, в том числе под недвижимость или сам участок.

Ещё одна особенность нового закона заключается в строгом правиле: продавать землю можно будет только украинским гражданам. Ожидается, что такая форма хозяйствования позволит наполнить бюджет страны примерно на 50 миллиардов долларов США в срок до 8 лет. Аналогичный рост ожидает внутренний валовый продукт – его прирост ежегодно планируется на 2%.

  Что ждёт украинцев после принятия закона:

• Возможность свободно распоряжаться своими земельными наделами: продавать, сдавать, покупать, предоставлять в качестве залога.
• Также закон урегулирует продажу земельных наделов финансовыми учреждениями.
• Рост цен на земельные наделы. Изначально стоимость предлагается оценивать по формуле: стоимость аренды, умноженная на 20 лет. Таким образом, если за 1 гектар сегодня владельцы получают 120 долларов ренты, то продать такой участок можно будет за 2400 долларов. Но спустя пару лет после принятия закона цена поднимется в 3 раза.

Пока ещё невозможно точно спрогнозировать все нюансы земельного рынка после снятия моратория. На него будут влиять сразу несколько факторов. В том числе – спрос и предложение со стороны землевладельцев, расположение конкретных участков, выставленных на продажу, сама экономическая ситуация в стране могут оказывать существенное влияние.

И немаловажную роль будет играть компетенция оценщика, который будет готовить конкретный участок на продажу.